Delta Resort, il Tf ha deciso: ‘Uso solo come apparthotel’

“La ricorrente non dimostra l’esistenza di un’assicurazione vincolante rilasciata dall’esecutivo comunale relativa a un’autorizzazione a edificare le palazzine in questione quali residenze primarie o secondarie”. Anzi, come accertato in precedenza dal Tribunale amministrativo, “la ricorrente ha chiesto con la domanda di costruzione di realizzare quattro ‘palazzine per alloggi (apparthotel)’” e il Municipio, con le licenze edilizie, “ha autorizzato l’edificazione di una struttura di tipo ‘apparthotel’, vale a dire di un esercizio di natura alberghiera. Non ha quindi assicurato la possibilità di edificare un immobile residenziale”.

È il passaggio della sentenza con cui il Tribunale federale va definitivamente al dunque dell’annosa questione riguardante l’edificazione delle 4 palazzine sussidiarie al Park Hotel Delta di Locarno – il Delta Resort –, che la società proprietaria, legata alla famiglia Ambrosoli, sosteneva di avere in buona fede considerato “vendibili”, in proprietà per piani, come residenze primarie o secondarie anziché vincolandone un utilizzo come “apparthotel”, quindi forzatamente affittabili dai singoli proprietari a terzi.

Con la sentenza, il Tf conferma dunque espressamente le decisioni e le motivazioni del Municipio di Locarno. Municipio che in tutta questa vicenda è stato tutelato dall’avvocato Claudio Cereghetti.

I paletti della prima ora

L’intricata vicenda era giunta fino al Tribunale federale con un ricorso della famiglia proprietaria del Park Hotel Delta, patrocinata dall’avvocato Fulvio Pelli, riguardo appunto al divieto d’uso degli appartamenti nelle palazzine quali residenze primarie e secondarie. Della questione si parla sostanzialmente da 15 anni, da quando cioè il Municipio di Locarno aveva concesso la licenza edilizia per i 4 stabili d’appartamenti da vendere, come sancivano le carte evocate oggi dal Tf, “con la formula dell’apparthotel”, che avrebbe costretto i singoli proprietari a “rispettare il regolamento per l’amministrazione e l’uso della proprietà per piani, che contemplava in particolare i servizi alberghieri”. La licenza era infatti stata subordinata “alla condizione che la connessione funzionale degli appartamenti con la struttura alberghiera dovrà essere garantita attraverso una chiara definizione, nel regolamento delle future PPP, dei servizi che l’albergo dovrà garantire”.

Nel 2013 la licenza era stata rinnovata e nel ’17 era stato firmato un contratto di locazione per un appartamento in PPP (dall’1.3.2018 al 28.2.2023) i cui conduttori avevano notificato il loro arrivo in Comune con residenza primaria. Uso residenziale che però il Municipio aveva negato, così come pure la locazione a terzi quale residenza primaria o secondaria, ponendo condizioni sull’utilizzo (limitazione dei periodi a disposizione dei proprietari e obblighi di notifica per la messa a disposizione dell’appartamento a terzi). E lo stesso era accaduto in seguito con altri proprietari.

I ricorsi della proprietà

Dai ricorsi che ne erano scaturiti erano giunte sentenze favorevoli al Comune da parte del Consiglio di Stato, che però la proprietaria dei terreni aveva impugnato fino al Tf, chiedendo di annullare la sentenza del Tribunale cantonale amministrativo “poiché le licenze edilizie rilasciate dal Municipio di Locarno autorizzerebbero la residenza primaria e secondaria negli immobili realizzati sul fondo part. n. 6056. In via subordinata, chiede che la sentenza impugnata sia parzialmente annullata nel senso di “stabilire, invece che criteri di carattere residenziale, l’uso di parametri di effettivo carattere turistico-alberghiero quali il concetto di soggiorno di vacanza o di recupero fisico e psichico, compatibile con la residenza secondaria”.

In più, la Park Hotel Delta lamentava una violazione del principio della buona fede, adducendo di avere chiesto, con le domande di costruzione, l’utilizzazione delle unità di abitazione quali residenze primarie e secondarie. Sosteneva inoltre di avere ottenuto dal Municipio di Locarno, con il rilascio delle licenze edilizie, un’assicurazione in tal senso.

La causa da 20 milioni e il precetto per 10

Nel 2018 la Park Hotel Delta, amministrata da Alessandro Ambrosoli, era uscita allo scoperto facendo parecchio rumore. Stando ad Ambrosoli e al suo legale, il Municipio di Locarno avrebbe fatto una vera giravolta, prima garantendo la possibilità di un utilizzo degli appartamenti come auspicato dai proprietari, poi rimangiandosi la parola data. Di conseguenza, la maggioranza dei proprietari confederati si era ritrovata costretta ad accettare la presenza di estranei nelle rispettive abitazioni, limitandosi, anche se proprietari, a soggiornarvi per un massimo di 8 settimane l’anno. Secondo quanto considerato dall’avvocato Pelli durante una famosa conferenza stampa del 2018 in cui la proprietà annunciava una causa al Comune per 20 milioni di franchi (spiccando in seguito un precetto esecutivo contro il Comune per più di 10 milioni), il fatto che al momento del rilascio della concessione edilizia non si fosse mai parlato delle condizioni di residenza sarebbe stato accertato anche dall’esperto incaricato proprio dal Comune, Lorenzo Anastasi, ex presidente del Tram. Anastasi aveva consigliato al Municipio di scendere a compromessi. Ma invano.

Infatti, il giorno dopo l’esecutivo era tornato sulla questione ricordando fra l’altro che, prima dell’avvio dei lavori di costruzione delle palazzine, il Comune aveva ripetutamente ricordato ai promotori che la residenza primaria e quella secondaria erano escluse, e che tutti i permessi di abitabilità rilasciati in seguito avevano indicato che l’utilizzazione avrebbe dovuto essere conforme alla destinazione d’uso (apparthotel). Non ci sarebbe stato quindi nessun cambiamento di rotta, secondo il Municipio. Il quale si sarebbe “sempre attenuto alle norme edilizie (che per il Park Hotel Delta prevedono la destinazione alberghiera e non residenziale) e al permesso di costruzione in essere, per un apparthotel e non per delle residenze. Per le strutture alberghiere in genere e per gli apparthotel in particolare, il criterio principale è la messa a disposizione a terzi (altrimenti si tratta di una residenza), ciò che esclude l’uso residenziale”.

‘Dopo il Tram avevamo capito’

Raggiunto da ‘laRegione’ per un commento, Alessandro Ambrosoli rileva che «da anni gli appartamenti vengono venduti come “suites” agli ospiti alberghieri. Dopo la sentenza del Tribunale amministrativo – che ci aveva lasciato un po’ di stucco – avevamo capito che le chance di ottenere ragione erano poche». Rimane aperta la questione delle pretese risarcitorie nei confronti del Comune. Anche di questo discuteranno Ambrosoli e il suo legale in occasione del loro prossimo, imminente incontro.