‘Dezonamenti? Su le modine per sperare nell'indennizzo’

«Detto questo, quello che mi sento di consigliare a chi ha un terreno è: non tesaurizzare, ma presentare quanto prima una domanda di costruzione. Così dopo avrà più strumenti per eventualmente ottenere un indennizzo». Parola di Paolo Caroni, avvocato e granconsigliere.

Alla fine è soprattutto una questione di soldi, per i privati proprietari. Nell’incertezza riguardante la reale possibilità di ottenere indennizzi da Cantone e Comuni nel caso di futuri dezonamenti, è meglio premunirsi.

Piani regolatori sovradimensionati o no

Probabilmente era proprio la “ricetta” di Caroni, quella che venerdì sera si attendeva il folto pubblico accorso nella Sala dei congressi di Muralto su invito della Camera ticinese dell’economia fondiaria (Catef), sezione di Locarno e Vallemaggia. Ma il grande tema all’ordine del giorno era più ampio: riguardava “l’apparente sovradimensionamento dei Piani regolatori comunali e le conseguenze per i Comuni e per i proprietari toccati”, in seguito all’entrata in vigore a livello federale della nuova Legge sulla pianificazione del territorio, al relativo adeguamento della scheda R6 del Piano direttore cantonale e allo zampino messo da Berna sui criteri demografici utilizzati per stabilire gli eventuali sovradimensionamenti dei Piani regolatori comunali. Il Consiglio federale ha infatti deciso di tenere conto di dati che presentano un aumento della popolazione più contenuto rispetto a quanto considerato a livello cantonale.

Per parlarne, oltre a Caroni, sono stati chiamati altri due deputati al parlamento cantonale – l’avvocato Gianluca Padlina e Nicola Pini, che è anche municipale ai Locarno –, l’ingegnere e direttore della Divisione urbanistica e infrastrutture di Locarno, André Engelhardt, e il moderatore Michele Dedini, vicesindaco di Cugnasco-Gerra, economista, gestore patrimoniale, fiduciario commercialista e immobiliare.

Tutto nasce dall'Iniziativa per il paesaggio

Un’infarinatura generale è stata data in entrata dall’avvocato Padlina, che con una serie di “slide” ha dimostrato quanto tecnicamente e politicamente “denso” sia stato il cammino per giungere alle preoccupazioni odierne che riguardano un po’ tutti: Cantone, Comuni, e privati proprietari. La prima tappa risale al 2008, anno della riuscita dell’Iniziativa per il paesaggio. Poi sono arrivate l’entrata in vigore della revisione della Legge sulla pianificazione del territorio (2015), l’adozione da parte del Consiglio di Stato delle modifiche di tre schede (fra cui la R6) del Piano direttore cantonale (2018), gli oltre 30 ricorsi dei Comuni, l’approdo della tematica in Gran Consiglio (giugno 2021), l’approvazione del Consiglio federale delle modifiche del Piano direttore (ottobre 2022) e la presa di posizione dell’esecutivo nazionale su un’interpellanza del consigliere nazionale ticinese Fabio Regazzi (febbraio 2023); preceduta, quest’ultima, dalla famosa “lettera di Natale” del Consiglio di Stato ai Comuni ticinesi.

Consiglio di Stato pronto a battagliare

Lettera che è una pietra miliare nell’iter in corso. Il CdS, particolarmente fumantino, metteva infatti l’accento sulle “modifiche d’ufficio” apportate da Berna nell’ambito dell’approvazione delle tre schede di Piano direttore, che “hanno sollevato reazioni di preoccupazione da più parti”. Anche, evidentemente, nel governo cantonale, che “non le condivide e si batterà per una revisione della situazione e per un’applicazione rispettosa delle particolarità della situazione ticinese e dei legittimi interessi dei suoi cittadini”. Il punto sta essenzialmente nel metodo di calcolo cantonale riguardante la prognosi di sviluppo demografico necessaria per capire se i Piani regolatori comunali sono sovradimensionati o no: se il 100% è l’optimum, il 120% segna la soglia di un sovradimensionamento, con la conseguente necessità di adeguare al ribasso il potenziale edificatorio.

Cosa fanno i Comuni

Proprio con questa verifica hanno a che fare al momento i Comuni ticinesi, che nel caso di superamento del 120% dovranno applicare prima delle misure a salvaguardia della pianificazione comunale (in particolare con la definizione di “zone di pianificazione” che in sostanza congelano per 3-5 anni la situazione, impedendo nuove edificazioni e modifiche sostanziali) e poi delle modifiche dei Pr (leggi eventuali dezonamenti, che potrebbero di riflesso colpire i proprietari di terreni in zona edificabile ritrovatisi con il cerino in mano). Modifiche che dovranno essere definite tramite l’elaborazione dei cosiddetti Piani d’azione comunale per lo sviluppo centripeto di qualità (Pac).

Indennizzi: qui le cose si complicano

A Caroni è toccato chiarire che non v’è automatismo fra un eventuale dezonamento e un indennizzo. Questo, a causa dell’applicazione della definizione di “espropriazione materiale”, che nella fattispecie è fluida (come la relativa giurisprudenza) e può determinare «un percorso ad ostacoli» per i proprietari interessati. Il problema, ha sottolineato Caroni ribadendo quanto affermato in entrata da Dedini, sta nel fatto che «manca chiarezza su alcuni aspetti e permangono diverse zone d’ombra». Ecco allora che la via più sicura è il pragmatismo: chi ha un terreno libero in zona edificabile si muova a presentare una domanda di costruzione. Essa potrà costituire un elemento a favore nel caso di azzonamento e relativa decisione sul relativo indennizzo.

La Città si è portata avanti

Fra i Comuni che hanno fatto i compiti c’è Locarno, come hanno spiegato prima Engelhardt e poi Pini. La Città ha infatti già effettuato il suo compendio dello stato di urbanizzazione, che dall’estate 2022 è fermo al Cantone – pare insieme ad altri–- in attesa dell’esame di plausibilità (vale a dire la sua validazione), e ha anche già avviato i lavori per l’allestimento del Pac attraverso il coinvolgimento di popolazione (processo partecipativo) e professionisti (attraverso un mandato di studi in parallelo).

Pini ha confermato la preoccupazione di Città, e Comuni in generale, di fronte alle difficoltà attuative, al possibile impatto finanziario e all’incertezza in cui ci si trova, la quale porta ad accelerare le costruzioni. Inoltre, il municipale ha chiarito che lo sguardo del Pac cittadino «vuole essere ben più ampio: obiettivo del Municipio è infatti quello di definire il futuro territoriale ma anche socio-economico della Città e di identificare le opportune misure pianificatorie, socio-economiche e di riqualifica urbana per puntare a una qualità urbanistica e di vita».