Pigioni moderate a Lugano: a fine estate il concorso

Kalkbreite, Zurigo. Al centro del quartiere troneggia un complesso abitativo e commerciale urbanisticamente innovativo, con fermata del tram incorporata. L’edificio di sette piani è stato pensato per favorire un’identità comune e soddisfare gli standard energetici più all’avanguardia. Grande è la versatilità della struttura: una moltitudine di piccoli appartamenti possono essere aggregati e disgiunti a seconda delle esigenze degli inquilini. L’affascinante residenza inaugurata nel 2014 è una cooperativa.

«L’ho visitata a maggio, rimanendo molto impressionata» ricorda Cristina Zanini Barzaghi. «La Città di Zurigo fa regolarmente dei concorsi per le cooperative – indica la municipale –, ed è quel che vogliamo fare prossimamente anche noi con il terreno di via Lambertenghi, stiamo definendo i dettagli giuridici e tecnici». Sulle scelte che Lugano dovrà a breve (cfr. correlato) prendere, il modello fornito dalla più grande delle città svizzere si rivela ancora una volta – dopo il sempre attuale tema dei commerci – fonte d’ispirazione.
Con una tradizione decisamente più lunga di quella ticinese – il bando di concorso per via Lambertenghi sarà infatti una prima cantonale –, non potrebbe d’altronde essere diversamente. L’agglomerato zurighese ha vissuto un grosso sviluppo edilizio durante la seconda rivoluzione industriale, a fine Ottocento. Forte è stata l’immigrazione, anche ticinese, e il bisogno di nuove abitazioni in tempi brevi: a cavallo fra i due secoli nascono le società di mutuo soccorso. La loro crescita è costante, ma rallenta nei decenni del boom economico. Per un ventennio fiorisce la speculazione edilizia.

«Die Stadt ist gebaut!». È con Ursula Koch che le cose cominciano a cambiare a fine anni Ottanta. La municipale socialista, responsabile per un decennio del Dicastero edilizia, lancia dapprima l’allarme e si oppone fortemente all’insediamento di centri commerciali nelle dismesse zone industriali della città e si spende nella promozione degli alloggi a pigione moderata.

A supportare l’innovativa pianificazione del territorio, è la volontà dei cittadini: nel 1985 viene accolta un’iniziativa popolare che chiede alla Città di creare una fondazione a cui destinare 50 milioni di franchi: lo scopo è quello di acquistare edifici esistenti, modernizzarli e farne abitazioni con affitti moderati. L’iter è lungo – fra ricorsi e sentenze, tutte favorevoli all’iniziativa, passano cinque anni –, ma gli anni Novanta rappresentano un vero e proprio punto di svolta nell’urbanistica zurighese. Aumenta la qualità degli spazi urbani, calano le zone off limits, la popolazione del centro urbano ricomincia col tempo ad aumentare dopo decenni di perdita. La fondazione costituita (Pwg) spende intelligentemente il proprio capitale, formando il proprio parco immobiliare in modo graduale e definendo tetti massimi agli affitti di circa 200 franchi per metro quadrato. E di fondazioni nel frattempo ne sono nate anche altre: una per esempio mirata alla sostenibilità ambientale, un’altra poi dedicata agli anziani. Una rivoluzione: a Zurigo oggi circa un quarto di tutti gli immobili è di proprietà delle cooperative o dell’ente pubblico, di cui 150 gestiti dalla Pwg.

«Vogliamo trovare dei partner affidabili senza scopo di lucro, non necessariamente solo delle cooperative: le alternative sono diverse». Complice l’esempio zurighese (cfr. articolo principale), la titolare del Dicastero immobili di Lugano – pur ammettendo il ritardo nella definizione di una strategia sugli alloggi a bassa pigione – è ottimista: «Entro fine estate presenteremo il bando di concorso per l’attribuzione del terreno di via Lambertenghi in diritto di superficie». Finalmente quindi ci siamo, la Città sta per entrare in una nuova fase operativa della sua politica sugli affitti moderati. Il comparto individuato – oggetto di più atti parlamentari da anni – non è l’unico dove dovrebbe fiorire questo genere di abitazioni. Il Consiglio comunale ha approvato a inizio febbraio l’acquisto di un altro terreno – in via Industria, adiacente all’ex proprietà Spoor – per gli stessi scopi. E diversi altri, da Viganello a Loreto, sono stati individuati e sono ritenuti ‘papabili’.

«Siamo però ancora in sospeso sul tipo di ente autonomo da costituire, come richiesto dal Cc – constata la municipale –, una delle possibilità sarebbe entrare con del capitale in un ente di pubblica utilità già esistente, come ad esempio Atisa (la Alloggi Ticino Sa, società con forte partecipazione statale e quindi di interesse pubblico, ndr) senza formare un ente ex novo». A Zanini Barzaghi tuttavia piace molto lo scenario zurighese, con una differenziata gamma di fondazioni attive nel campo. «Operano con una strategia lungimirante approvata dall’ente pubblico – valuta –, trovo che la loro autonomia con un minimo di controllo sia una scelta vincente: le fondazioni sono enti che si muovono sul mercato come attori privati, ma devono sottostare ad organi di vigilanza e i loro preventivi devono essere approvati dal Cc. E la responsabilità sociale è scritta negli statuti». Che si tratti di mettere a disposizione terreni in diritto di superficie per cooperative o altri enti di pubblica utilità, di studiare delle strategie per recuperare edifici esistenti o semplicemente fornire consulenze a privati, il modello sembrerebbe essere sempre Zurigo o altre realtà oltralpe. Ma il Ticino non ha la stessa tradizione, i tempi sono maturi? «Secondo me sì. Diversi enti, anche dal settore immobiliare si sono già manifestati: c’è interesse. Lo sfitto nelle nuove costruzioni comincia ad essere alto e il tema del rinnovo degli edifici vetusti è sempre più importante. Inoltre mi sembra che ora il tema della responsabilità sociale non sia più un tabù. Secondo le nuove linee strategiche del Municipio si vuole “favorire la coesistenza nei quartieri di diverse funzioni e di abitazioni rivolte alle diverse generazioni e ceti sociali”. È ora di passare dalle parole ai fatti, e non è semplice».