Accelera lo sfitto a Bellinzona, il tasso sfiora il 2%

«Non una situazione disastrosa, ma molto preoccupante e da tenere monitorata». È quanto sostiene Gianluigi Piazzini, presidente cantonale della Camera ticinese per l’economia fondiaria (Catef), a proposito del numero di abitazioni vuote nel Bellinzonese. La percentuale relativa alla nuova Bellinzona (1,97%) è in linea con la media cantonale (2,02%) ed è effettivamente minore rispetto ad altre realtà del Ticino (Chiasso 5,61, Vacallo 3,83, Mendrisio 3,17, Locarno 3,38, Lugano 2,21%), stando agli ultimi rilevamenti dell’Ufficio federale di statistica (Ust) pubblicati in settembre. A preoccupare i Verdi di Bellinzona, autori di un’interpellanza inoltrata ieri al Municipio (vedi articolo sotto), è però in particolare l’aumento degli sfitti in città nel giro degli ultimi 12 mesi, pari al 37% in più (un anno prima era dell’1,4 per cento).

«Il Bellinzonese ha conosciuto un’accelerazione negli ultimi anni – riconosce Gianluigi Piazzini –. Prima la capitale era una cittadina tranquilla che cresceva in modo regolare. Poi il fermento edilizio è stato scatenato probabilmente dall’opportunità intravista dagli imprenditori privati e istituzionali con AlpTransit, sulla falsariga di quanto successo nel Vallese con l’apertura della galleria di base del Lötschberg». Il problema è che in troppi hanno seguito quest’opportunità e alla fine «è stata un’esagerazione». «Inoltre la situazione vallesana, dove c’è stato un aumento di qualche migliaio di appartamenti, è diversa – continua il presidente cantonale della Catef – permettendo il tunnel di raggiungere Berna da questa regione in un’ora di treno».

Piazzini spiega che stando alle indicazioni della Confederazione, quando il tasso di sfitti è inferiore all’1% si parla di carenza di abitazioni sul mercato, mentre se supera l’1,5% (come nel caso di Bellinzona) è sintomo che la domanda supera l’offerta. «La domanda non c’è più per il semplice fatto che la popolazione non cresce e l’immigrazione di qualità è scesa», sottolinea Piazzini. In generale lo sfitto viene definito preoccupante in tutto il Ticino. «In termini assoluti siamo a livelli mai visti. Basti pensare che in Ticino siamo oggi a 5’000 unità di sfitti che potrebbero ospitare circa 11’000 persone e che con forte probabilità fra un anno sfioreremo le 6’000 unità». Per rientrare in un tasso normale, secondo la Catef, servirà qualche anno. «Sempre che la domanda si risvegli e si irrobustisca».

Negli ultimi anni l’immissione sul mercato immobiliare di nuove abitazioni è stata trascinata dagli imprenditori istituzionali, sottolinea Piazzini. Trattasi di casse pensioni, assicurazioni, fondi immobiliari e società quotate in Borsa che – complici i tassi ipotecari bassi e i tassi d’interesse negativi – individuano nel mattone il miglior modo di investire una parte del loro patrimonio in progetti anche particolarmente vasti. Questo meccanismo ha però generato un surplus che, come rileva Piazzini, questi grandi imprenditori istituzionali si possono permettere. «Se ci mettono tanto tempo ad affittare o se il reddito non è quello che avevano immaginato, per i loro profitti cambia poco. A soffrirne sono per contro gli investitori privati che hanno pure investito nel mattone e che si trovano confrontati con una maggiore concorrenza».

Per loro, spiega il presidente Catef, le mancate entrate hanno conseguenze difficilmente assimilabili. Stando alle previsioni di Piazzini, anche i grandi investitori a medio termine si stancheranno di investimenti non redditizi e probabilmente smetteranno di impiegare denaro in Ticino, prediligendo mercati oltre Gottardo con più domanda. O, a dipendenza di come evolvono altri generi di investimento, potrebbero cambiare settore.

Non rilasciare più licenze edilizie per un periodo in modo da non far aumentare ulteriormente il numero di nuove abitazioni: una proposta in tal senso è contenuta nell’interpellanza firmata dai consiglieri comunali dei Verdi di Bellinzona Ronald David e Marco Noi indirizzata all’esecutivo cittadino. Obiettivo, si legge nel testo, “regolare questo fallimento di mercato ed evitare la bolla immobiliare”.

Citando i dati sullo sfitto a Bellinzona dell’Ufficio federale di statistica, i Verdi sottolineano che “interi nuovi quartieri sono attualmente in costruzione in città, con centinaia di licenze edilizie cresciute in giudicato”. E aggiungono che se per gli inquilini l’aumento dell’offerta dovrebbe portare a una diminuzione dei canoni d’affitto, ciò si verifica solo in parte. David e Noi fanno in particolare riferimento al fatto che molti progetti immobiliari in corso sono finanziati da fondi di casse pensioni. “Facile quindi intuire quali saranno le conseguenze di un crollo del mercato per gli assicurati presso questi istituti”. I Verdi citano anche una diminuzione della qualità di vita dovuta alla crescente cementificazione ed esprimono preoccupazione per i piccoli proprietari. “Già oggi alcuni indicatori segnalano come per i piccoli proprietari di immobili non di recente costruzione vi sia una difficoltà a trovare nuovi inquilini, con conseguenti importanti perdite finanziarie”, sottolineano. Al Municipio chiedono pertanto cosa stia facendo per tenere sotto controllo la situazione e quante licenze edilizie abbia rilasciato nel 2018 e nei cinque anni precedenti (nell’intero comprensorio della Città aggregata).

Se il boom edilizio degli ultimi 5-6 anni ha portato lavoro al settore, il rallentamento che il presidente della Camera ticinese per l’economia fondiaria (Catef) Gianluigi Piazzini prevede a partire da un anno o un anno e mezzo – causato appunto dal surplus attuale – potrebbe avere conseguenze negative per artigiani e ditte edili.

«Le riserve di lavoro si stanno assottigliando e i cantieri in corso sono già stati in buona parte assegnati anche se dalle modine alla consegna dell’immobile bisogna calcolare almeno 2 anni», fa notare Piazzini. La diminuzione del lavoro potrebbe dunque farsi sentire a breve o medio termine. A ciò si aggiunge una conseguenza del gran numero di appartamenti sul mercato, ovvero la penuria di lavori di risanamento.  Se lo sfitto è elevato, il costo della pigione degli appartamenti solitamente cala. «Ne consegue che i proprietari degli immobili ottengono meno entrate e vi è dunque meno disponibilità a investire in lavori di ristrutturazione delle abitazioni già esistenti», aggiunge Gianluigi Piazzini.