Il tasso sfitto è cronico

In alcune zone del Ticino la quota di case vuote supera abbondantemente il 3%. Per Gianluigi Piazzini (Catef) il fenomeno Airbnb, pur di successo, non riuscirà a riassorbire il tasso di sfitto.

L’andamento del mercato immobiliare è fortemente legato al livello dei tassi d’interesse che ora sono ai minimi storici. La politica monetaria della Banca nazionale svizzera, fortemente espansiva, potrebbe essere allentata ancora di più nei prossimi mesi con conseguenze dirette sull’offerta che già oggi è ad altezze eccezionali.

Stando a un recente studio di Raiffeisen, il mercato degli immobili da reddito è caratterizzato da elevati tassi di sfitto. In alcune zone del Ticino, per esempio, tale quota è da tempo sopra il 3%. Lontana ancora dal 6,7% di Soletta e dal 5,4% del Vallese, ma superiore a quella di Zurigo (1,15%). «Gli investitori istituzionali (fondi, assicurazioni e casse pensioni) continuano a costruire nuovi immobili da reddito. Basta guardare fuori dalla finestra delle propria casa per vedere il cambiamento urbanistico – e oserei dire anche socio-culturale – in atto», ci spiega Gianluigi Piazzini, presidente della Catef (Camera ticinese dell’economia fondiaria). «Ormai sono circa 6’500 le abitazioni vuote in Ticino (tra affitto e vendita, ndr) e ancora per quest’anno e i primi mesi del prossimo tale numero è destinato a crescere perché verranno a tetto i cantieri ancora aperti. Dopo di che mi aspetto un assestamento dell’offerta», commenta Piazzini. Questo per quanto riguarda il mercato degli immobili da reddito che non bisogna confondere con quello della proprietà a uso proprio. «In quest’ultimo mercato – spiega il presidente della Catef – gli acquirenti sono sottoposti a forti limitazioni in virtù dei requisiti stringenti relativi ai fondi propri e alla sostenibilità. Un fattore che scoraggia molti giovani – desiderosi di comprare casa – dal fare il grande passo della proprietà. E questo nonostante i tassi ipotecari molto bassi». La domanda di abitazioni primarie, dunque, risulta contenuta a seguito di disposizioni normative, cosicché i prezzi crescono meno rispetto a quelli degli immobili da reddito che rimangono un mercato dominato dai grandi investitori. «Il capitale messo a rendimento da queste istituzioni in un contesto di tassi negativi continua quindi a confluire maggiormente nel mercato della locazione di nuova costruzione che rimane redditizio rispetto ad altri investimenti», aggiunge ancora Gianluigi Piazzini.

‘Ma Airbnb non risolverà tutto’

Lo studio immobiliare di Raiffeisen indica comunque una forte crescita del segmento dell’affitto a breve termine grazie all’arrivo di piattaforme online come Airbnb. Nella sola Svizzera il numero degli immobili offerti con questa modalità si aggira a circa 60mila unità. Un’offerta raddoppiata in soli tre anni.

«È un fenomeno interessante che riguarda di più le grandi città svizzere o internazionali. Vedo difficile in Ticino assorbire gran parte delle quasi 6’500 abitazioni vuote con questo sistema. In fondo è la logica degli affittacamere di un tempo», commenta Piazzini che però lascia la porta aperta per le zone discoste e delle valli. «Se gestita bene, una modalità Airbnb potrebbe aiutare molto le seconde abitazioni di montagna dei ticinesi. Tempo fa si era tentato un esperimento del genere per le Tre Valli. Si potrebbe riproporre se fosse un ente pubblico o un Comune a fare da capofila».