Lo sfitto di Bellinzona permette di contenere i prezzi

Lo stop temporaneo a nuove licenze edilizie proposto dai Verdi al Municipio di Bellinzona non ha trovato riscontro. «Sarebbe contrario ai principi costituzionali della legalità e della proporzionalità, e sarebbe pure in palese contrasto con il diritto garantito dalla Costituzione federale della proprietà privata». Così il municipale Simone Gianini ha risposto lunedì sera all’interpellanza dei Verdi preoccupati per il fermento edilizio in corso a Bellinzona e per l’aumento delle abitazioni sfitte (l’1,97% secondo gli ultimi dati statistici). Il capodicastero Territorio e mobilità ha sottolineato che, secondo gli esperti del settore, per avere un sano equilibrio nel sistema del mercato immobiliare il tasso dovrebbe essere compreso tra l’1,5 e il 2%. Forchetta nella quale rientra Bellinzona ma non, a titolo di paragone, altre città ticinesi come Lugano (2,21%), Mendrisio (3,17%), Locarno (3,38%) e Chiasso (5,61%). Il Municipio considera pertanto la situazione di Bellinzona equilibrata e indicatrice di un rinnovato interesse da parte di investitori. Gianini ha aggiunto che un basso tasso di abitazioni vuote comporterebbe forti difficoltà nel trovare abitazioni libere, nonché un forte rincaro dei prezzi di terreni e affitti (tema, quest’ultimo, al centro di due interpellanze dei Verdi nel 2014 e 2016). Gianini cita a tal proposito la pubblicazione, qualche giorno fa, da parte dell’Ufficio federale di statistica sull’evoluzione del prezzo dei terreni negli ultimi 10 anni: Bellinzona, ha sottolineato il capodicastero, si situa al di sotto della media nazionale. Cifre vengono fornite sulle licenze edilizie rilasciate dalla Città aggregata (vedi infografica). Viene fatto notare che si tratta di un calderone ampio che comprende diversi generi di modifiche (tra cui nuovi impianti tecnici e cambi di destinazione) e dunque non solo nuove costruzioni. La risposta data dal Municipio parla di dati stabili, «a fronte di un aumento della popolazione di 472 abitanti». E dopo essere aumentata costantemente dal 2007 a oggi, la popolazione in città e nel Bellinzonese «è destinata ad aumentare anche nei prossimi anni». Il tutto in linea con lo sviluppo centripeto promosso dalla Legge federale sullo sviluppo territoriale. A medio-lungo termine non è più sostenibile la dispersione insediativa, nota infatti Gianini. Continuando a monitorare la situazione, l’esecutivo disporrà presto anche di nuovi elementi grazie agli studi preliminari commissionati in vista dell’allestimento del Programma d’azione comunale (Pac) per la pianificazione del nuovo Comune.

L’accelerazione nella costruzione di stabili abitativi, l’aumento dello sfitto, l’impennata del prezzo dei terreni preoccupano il gruppo Plr in Consiglio comunale a Biasca, che ieri ha inoltrato un’interpellanza al Municipio chiedendo che il tema venga affrontato con l’aggiornamento del Piano regolatore ma anche con accorgimenti pianificatori urgenti.

«Con un tasso di sfitto attorno al 2% la regione di Bellinzona è superiore alla media, ma comunque ancora ben al di sotto delle regioni svizzere a livelli più preoccupanti, nei cantoni di Soletta o Argovia». Lo dichiara da noi contattata Sara Carnazzi Weber, responsabile analisi settoriale e regionale del Credit Suisse. L’analista prevede però che lo sfitto in questa regione cresca ancora. Nel 2016, spiega, si era osservata una forte diminuzione delle domande di costruzione nel Bellinzonese, mentre l’attività di progettazione ha ripreso slancio nel 2016 e si stima che il livello di edificazione resti elevato nei prossimi 1-2 anni. Nel distretto, a colpire è in particolare il dato di Arbedo-Castione, dove nel 2017 è stato registrato un «forte e rapido aumento al 3,08%», che «riflette l’arrivo di parecchi progetti sul mercato negli ultimi anni». Il dato, aggiunge, può però anche essere stato influenzato dall’arrivo di numerosi appartamenti sul mercato proprio prima del rilevamento statistico. Difficile, secondo l’analista Cs, stimare quali saranno le ricadute dell’apertura del tunnel di base del Ceneri. Contribuirà all’attrattiva della regione – più del tunnel del San Gottardo, secondo Carnazzi Weber – assieme ad altri fattori, come il fatto che la regione di Bellinzona sia protagonista già da anni di movimenti di ripiego dalle regioni più care di Locarno e Lugano. 

Per capire quanto sia preciso il Censimento delle abitazioni vuote pubblicato ogni anno dall’Ufficio federale di statistica (Ust), abbiamo chiesto a chi si occupa di raccogliere i dati direttamente sul territorio. Nel caso del Ticino si tratta dell’Ufficio cantonale di statistica (Ustat), a cui tutti i Comuni – tramite cancelleria o Ufficio controllo abitanti – sono tenuti a inviare ogni anno la lista di proprietari immobiliari che potrebbero avere delle abitazioni vuote. In seguito è l’Ustat stesso a prendere contatto con i proprietari per conoscere lo stato degli alloggi (occupati o vuoti); fa stato il 1° di giugno di ogni anno. «La maggior parte dei Comuni collabora con noi attivamente e per questo li ringraziamo. Bisogna sapere che i cambiamenti di proprietà devono essere inseriti dal Comune manualmente, ciò che rappresenta un lavoro non indifferente», sottolinea interpellato dalla ‘Regione’ Lorenzo Cedro dell’Ustat. A volte, aggiunge, può in effetti capitare che le liste non siano complete. «Questo succede perché alcuni non ci inviano il nome dei proprietari di residenze secondarie pensando che queste ultime non siano sul mercato. Sebbene questo in gran parte corrisponda al vero, il rischio è di perdere casi di abitazioni in vendita», sottolinea Cedro.

Una volta inviati i circa 12mila formulari annuali, c’è una buona collaborazione da parte dei proprietari? «La percentuale di formulari che ritornano si attesta sull’85% del totale – sottolinea il collaboratore scientifico dell’Ustat –. Considerando che una buona parte di quel 15% non viene inviata dai proprietari perché non vi sono alloggi vuoti da segnalare, la percentuale di risposta può essere considerata soddisfacente». «Ogni buona statistica si fonda sulla collaborazione dei rispondenti: migliore è il tasso di risposta e migliore sarà la qualità dei dati, così come la stima del fenomeno», continua Cedro. Miglioramenti, secondo l’Ustat, potrebbero essere fatti nella collaborazione da parte delle agenzie immobiliari a cui vengono chiesti dati utili al fine dell’indagine. «Il loro tasso di risposta è molto importante e il margine di manovra è ancora consistente, visto che attualmente non tutte rispondono», aggiunge Cedro.