Immobiliare, meno transazioni ma più care

Sono i dati solo dei primi tre mesi dell’anno, ma danno un’idea di quello che potrebbe succedere da qui ai prossimi trimestri: il numero delle transazioni immobiliari sono calate del 5% (-53 a 1006 unità) rispetto allo stesso periodo di un anno fa. Stando ai risultati provvisori della statistica settoriale dell’Ustat, questo risultato è da ricondurre all’andamento negativo che concerne le Proprietà per piani (Ppp) e i fondi non edificati, che totalizzano rispettivamente 506 (-9%; -52 unità) e 122 movimenti (-7,6%; -10 unità). Con 378 transazioni i fondi edificati mostrano invece un incremento del 2,4% (+9 unità).

Al calo delle transazioni non corrisponde però un calo del valore delle stesse. Il volume complessivo del primo trimestre è di 820,6 milioni di franchi, un dato in crescita del 4,6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente (+36,3 milioni di franchi). Questo risultato è frutto dell’andamento positivo che concerne i fondi edificati e i fondi non edificati: i primi totalizzano 374,2 milioni di franchi (+28,2; +8,1%); i secondi si assestano a 49,8 milioni di franchi (28,8; +137,1%), ovvero più del doppio rispetto al primo trimestre del 2019. Gli appartamenti (Ppp), di contro, segnano un -5% che in termini assoluti corrisponde a una diminuzione di 20,7 milioni. «I dati attuali confermano una tendenza che secondo me è in atto da qualche tempo: un calo delle transazioni di piccoli o medi oggetti che io definisco il ‘dettaglio’ a favore di grandi oggetti. In questo modo può darsi che in valore salviamo gli importi globali di transazione, però vuol dire che gli attori non sono più gli stessi», spiega Alberto Montorfani segretario della Svit Ticino, l’associazione dei professionisti dell’immobiliare.

Esagerando, si potrebbe dire che il classico acquirente di una casa di proprietà sta per essere sostituito dai fondi immobiliari o dalle casse pensioni. O meglio che il mercato attualmente è mosso prevalentemente da loro?

È un trend che era in atto da tempo. I terreni edificabili sono sempre meno e cari e quelli esistenti interessano i grandi progetti. Attualmente nel Luganese ce n’è qualcuno in corso dove l’investitore è nello stesso tempo promotore. I fondi immobiliari, le società quotate, le casse pensioni e le fondazioni di previdenza tendono ad acquistare oggetti, come si dice in gergo, consolidati cioè che esistono già e che producono un certo reddito anche se la domanda di appartamenti in affitto non è più quella di una volta. Per questa ragione questi grandi fondi diventano loro stessi promotori e mettono sul mercato appartamenti in vendita per evitare di avere troppo sfitto in portafoglio.

I tassi d’interesse prossimi allo zero, se non negativi, orientano anche le scelte di chi deve garantire le rendite delle casse pensioni?

Il peccato originale è comunque il tasso ipotecario molto basso e che continua a erodere redditività e che abbassa la propensione al rischio degli imprenditori locali e apre il campo a questi grandi investitori che di alternative hanno o quello di pagare per tenere la liquidità in banca oppure investire in obbligazioni con rendimenti prossimi allo zero. L’immobiliare è l’unico settore che allo stato attuale dà una redditività superiore al 2%. In un certo senso siamo sempre noi che con i soldi delle nostre pensioni future stiamo favorendo uno sviluppo che potrebbe danneggiarci come percettori di rendite pensionistiche più basse.

E l’incipiente crisi economica favorita dall’epidemia di coronavirus potrebbe peggiorare le prospettive del settore immobiliare?

La Svizzera è una nazione che in periodi di crisi normalmente performa meglio di tutto il resto del mondo. L’immobiliare è un mercato locale per cui uno che vuole comprarsi un immobile deve venire qui e non se lo può comprare stando all’estero. Se la situazione economica continua a rimanere negativa, per il Covid o per qualsiasi altro motivo, una certa domanda di immobili ci sarà sempre perché ci sarà sempre un quota di persone benestanti che vorranno venire qui e che potranno permettersi di venire qui. Il segmento del lusso non è un mercato segnato dagli andamenti economici generali e non si possono fare le congetture che valgono per altri settori. Adesso c’è stato un po’ un crollo perché la gente non può spostarsi e non può venire qui a vedere le case per cui non può neanche comprarle. Ma probabilmente si assisterà tra l’estate e l’autunno a una ripresa anche abbastanza vivace soprattutto nei segmenti che han perso di più cioè proprietà per piani e case mono familiari.