Storia di strade (pedonali e no), licenze e indennizzi

Ereditato un terreno di famiglia a Rancate, una decina di anni dopo il nuovo proprietario ha tolto un'idea dal cassetto: costruire una palazzina residenziale su quei circa 1'800 metri quadrati di superficie non molto distante dal nucleo del Quartiere di Mendrisio. I piani erano questi. Nulla di nuovo sotto il sole ticinese, si dirà. Quello che, sulle mappe, doveva essere un progetto come molti altri, però, per il promotore si è rivelato una vera e propria odissea; che dura ormai da quasi cinque anni. Certo non se lo sarebbe mai figurato quando, nel marzo del 2019, si è ritrovato fra le mani la licenza edilizia firmata dal Municipio della Città, che spianava la via al cantiere per il complesso abitativo.

È vero, l'operazione non era stata, da subito, accolta con favore dai confinanti della zona, lì a Mentìgh. Quei vicini che hanno portato le loro ragioni fino al Tribunale cantonale amministrativo (Tram). La vera doccia fredda, comunque, il titolare l'ha ricevuta non tanto dalle opposizioni prima e dai ricorsi poi, bensì dallo stesso Tram che, annullate le decisioni precedenti (degli esecutivi comunale e cantonale) e con esse pure il permesso, nel novembre 2021 ha rivelato una verità non nota, sino a quel momento, almeno al proprietario. E la vicenda è tutt'altro che chiusa.

Una lunga storia

«Il punto – ci dice senza attendere un minuto di più – è che la storia non l'hanno raccontata tutta, fino in fondo». Non per nulla ha portato il Municipio di Mendrisio in Pretura, reclamando un risarcimento di quasi 142mila franchi, ovvero quanto questa faccenda gli è costata sin qui. «Ciò che è accaduto – commenta – mi ha cagionato un danno economico importante». Così, lunedì sera, tra i posti riservati al pubblico nella sala del Consiglio comunale, c'era anche lui, il proprietario del terreno, curioso di vedere cosa avrebbe votato il legislativo davanti alla prospettiva di una causa civile. Aula consiliare che ha dato il suo nullaosta (a maggioranza assoluta e 5 astenuti): la questione sarà dibattuta di fronte al pretore di Mendrisio nord. Eppure non sarebbe dovuta andare a finire in questo modo.

‘Mi hanno dato delle garanzie’

L'incarto, ci fa capire il promotore, era completo e ogni aspetto al suo posto. «Del resto – ripercorre –, prima di lanciarmi in questa iniziativa – un investimento da 3 milioni franchi, ndr – mi sono premurato di verificare che tutte le premesse per partire con la costruzione della palazzina fossero date. Inclusa, la possibilità di far capo all'accesso al fondo esistente, ovvero la strada comunale che costeggia il cimitero. E ciò forte del fatto che dal 1959 a Registro fondiario è iscritto un diritto di passo. In effetti, a più riprese dall'autorità locale e dai servizi competenti mi è giunta la garanzia che l'utilizzo tramite la strada, a prevalenza pedonale, era assicurato».

Quei 50 metri di strada

A quel punto agli occhi del titolare non sussisteva più alcun impedimento tecnico al varo del progetto. Tanto più, ci fa notare, che fra il 2014 e il 2020 sono state depositate e vistate altre domande di costruzione nel comparto; e gli edifici che sono sorti in questi anni hanno fatto capo, peraltro, allo stesso collegamento viario. Quei controversi 50 metri di strada. C‘è voluto, in buona sostanza, il Tribunale per scoprire che il Piano del traffico di Rancate era stato rivisto e che dal 2013 la strada è classificata come ’pedonale‘. Il che mette ’al bando‘ tutti i veicoli e per il Tram ha motivato la cassazione della licenza edilizia.

«Questa decisione – conferma il proprietario – mi ha lasciato senza parole, soprattutto alla luce delle rassicurazioni e delle garanzie ricevute in precedenza. Senza trascurare il fatto che della modifica di Pr i confinanti della zona non sono stati informati, non potendo così far valere i propri diritti nelle sedi opportune. Infatti – annota ancora –, ironia della sorte anche chi si è opposto al mio progetto ha scoperto di accedere a casa propria attraverso una strada pedonale, quindi di fatto abusivamente. Tant’è che nell'agosto dell'anno scorso mi sono rivolto al Consiglio di Stato con una istanza di intervento, tuttora pendente».

Interrogativi aperti

Oggi, è indubbio, rimettere insieme i cocci è arduo: a sciogliere i nodi, come detto, sarà un giudice. Anche se, tiene a sottolineare il promotore, un paio di tentativi di conciliazione da parte sua ci sono stati: «Dal Municipio, però, non si è certo dimostrata la volontà di volerli raccogliere». Adesso sono tanti gli interrogativi, ci mette a parte, che si affollano. «Perché, mi viene da dire, l'esecutivo doveva sapere che la strada in questione era stata classificata come pedonale. Di conseguenza, su quale base sono state rilasciate le licenze edilizie dopo il 2013?».

Strade, quell'invito del Cantone

Il proprietario non se lo spiega se pensa, poi, che alla fine del 2013 - anno spartiacque, in un certo senso, almeno a livello pianificatorio - il Consiglio di Stato aveva invitato, come riferisce pure il Tram nella sua sentenza, "l'autorità comunale a riflettere sulle scelte operate – nel ripensare le categorie delle strade, ndr –, che avrebbero semmai potuto essere riviste mediante una variante di Pr". Dagli atti, però, fanno presente ancora i giudici, "risulta che tale invito – perlomeno per la strada in questione – non ha tuttavia dato luogo a ulteriori modifiche del Piano regolatore". Eppure, come ha evidenziato il Cantone nella sua risoluzione, non si poteva non tener presente che "la categoria ‘strada pedonale’ risulta a uso esclusivo dei pedoni; lungo la strada non è ammesso né il transito di biciclette, né di veicoli a motore (ad esempio per i confinanti)".

Esiste, però, la possibilità di raggiungere la proprietà per altra via? Nel dicembre del 2021, ci spiega il proprietario, il Muncipio ha proposto di creare un nuovo accesso veicolare a partire dai posteggi del cimitero. «E tutto a mia spese. Ma in quel caso il progetto edilizio andrebbe totalmente ripensato». Come dire che la cosa si è arenata. A rilanciare nel marzo dell'anno successivo è stato lo stesso promotore, con una domanda di costruzione per un nuovo passante. E anche qui l'iter è stato accidentato. Scattate le opposizioni, l'autorità comunale ha concesso una prima licenza edilizia, «aggiustando poi il tiro dietro le mie insistenze, perché vi erano delle inesattezze».

Da una vertenza all'altra

Ma non è finita qui. Il gennaio scorso è stata pubblicata una variante, in procedura semplificata, per rimettere la strada pedonale nella classe dei collegamenti a prevalenza pedonale (dunque percorribili anche dai veicoli). «E io mi sono opposto. Anche perché non è chiaro quali terreni verrebbero serviti». La vertenza si fa intricata.