‘Nel 2024 uno altro scatto di tasso e pigioni è possibile’

Un aumento delle pigioni. È quello che teme chi vive in un immobile in affitto dopo che l’Ufficio federale delle abitazioni (Ufab) ha deciso di correggere verso l’alto – da 1,5 a 1,75% – il tasso ipotecario di riferimento. Un dato che determina il costo degli affitti e che potrebbe farli crescere del 3% già a partire da questo mese, e nel 2024 un altro scatto è da mettere in conto. «Il tasso di riferimento ipotecario corrisponde alla media dei tassi praticati dalle banche. Inevitabilmente segue il loro andamento e dà la possibilità ai proprietari di adeguare le pigioni», spiega alla ‘Regione’ Edoardo Slerca, ricercatore al Centro competenze management e imprenditorialità (Cmi) della Supsi. Il rincaro, però, non si potrà applicare a tutti i contratti di locazione. «I proprietari potranno aumentare l’affitto solo se il contratto è stato sottoscritto in un momento dove il tasso ipotecario di riferimento era più basso dell’attuale». In sostanza, «chi ha firmato prima del 2 giugno 2017 non potrà vedersi applicato un aumento dell’affitto», afferma Slerca. «Va anche detto che i proprietari degli immobili hanno subito un aumento dei tassi ipotecari e quindi del costo del denaro di circa l’1%. La possibilità di rivedere gli affitti serve proprio per consentire ai proprietari di riassorbire, almeno parzialmente, l’impatto del costo del denaro».

La concorrenza per chi cerca casa ha ripreso ad aumentare. «La percentuale di sfitto, che indica tutte le abitazioni vuote, aveva raggiunto il suo picco nel 2021, a 2,83%. Da lì è calata fino ad arrivare al 2,17%. Il motivo – dice il ricercatore della Sipsi – è principalmente la ripresa degli influssi migratori. Negli ultimi trimestri, inoltre, gli affitti risultavano relativamente economici rispetto alle ipoteche e questo spingerà alcuni proprietari a rivederli verso l’alto, dove possibile».

I rialzi potrebbero però non essere ancora finiti. «Attualmente le ipoteche a dieci anni sono a tassi compresi tra il 2,3 e il 2,5%, più alte del tasso ipotecario di riferimento. È quindi ragionevole ipotizzare che ci possa essere ancora uno scatto dello 0,25 nel corso del prossimo anno», sostiene Slerca. «Va poi sottolineato che i tassi ipotecari a due, cinque e dieci anni si stanno avvicinando tra di loro convergendo verso valori compresi tra il 2 e il 2,5%. Quindi diciamo che, anche se con un certo ritardo, è possibile che vi sia ancora una correzione al rialzo».

A essere aumentati nell’ultimo periodo, come detto, sono anche i tassi d’interesse. Con conseguenze dirette sul mercato immobiliare. «L’investimento nel mattone al momento è diventato meno attrattivo perché l’aumento dei tassi di capitalizzazione ha fatto diminuire il valore degli immobili a reddito. In parole povere: l'investimento in immobili rende meno». Per il ricercatore della Supsi «va poi considerato che costruire nuovi immobili è più oneroso perché i costi del denaro e delle materie sono saliti. Questo ha inevitabilmente portato a una contrazione delle nuove abitazioni e dei nuovi progetti. Ci sarà quindi un rallentamento della crescita dell'offerta a fronte di una domanda che è in ripresa. È lecito attendersi che ci sarà un incremento dei canoni». Inoltre, «questi aspetti vanno inseriti in un contesto nel quale le abitazioni esistenti tenderanno a essere soggette a un certo invecchiamento. Nonostante un certo potenziale, le ristrutturazioni sono sempre più difficili da implementare per via delle normative ecologiche restrittive. Le opere sono molto onerose e i proprietari decidono spesso di attendere anche perché non possono fare interventi singoli, ma solo generalizzati».