Lugano, primato della città con più appartamenti... sfitti

Lugano città di appartamenti sfitti: la regina del Ceresio è di gran lunga il centro urbano svizzero in cui sono più elevate le perdite che gli investitori devono sopportare perché non riescono a trovare inquilini.

A causa dei locali vuoti, i proprietari dei 790 alloggi in affitto luganesi in questione hanno registrato mancati introiti per 18,3 milioni di franchi all'anno, rivela uno studio pubblicato oggi dalla banca cantonale di Zurigo (Zürcher Kantonalbank, ZKB). Assai staccata figura al secondo posto San Gallo, con 12,3 milioni: la località presenta il maggior numero di appartamenti sfitti, oltre 900.

Terza è la città con le pigioni più care del paese, Ginevra (11,7 milioni di perdite per circa 550 appartamenti vuoti). Seguono Losanna (11,2 milioni) e Zurigo, che ha poco più della metà degli appartamenti senza inquilini rispetto a Lugano.

Il problema non riguarda comunque solo le grandi città. Tutt'altro: secondo le stime degli analisti di ZKB, in Svizzera il 2,3% degli alloggi in affitto non sono occupati, cosa che provoca ricavi non incassati di circa 1 miliardo di franchi. La quota è inoltre più che doppia nelle regioni cosiddette rurali (3,8%) rispetto alle città (1,8%).

L'elevato ritmo di costruzione e il rallentamento dell'immigrazione stanno lasciando tracce profonde nel ramo: ZKB calcola che se anche da oggi non dovesse più arrivare sul mercato alcun appartamento dovrebbero trascorre oltre due anni prima che tutti i locali sfitti, grazie all'aumento della popolazione, possano trovare un inquilino.

Questo "tempo di assorbimento" è in generale molto più corto negli agglomerati come Zurigo o Winterthur (ZH, meno di anno), mentre nei cantoni di Uri, Glarona, Vallese, Grigioni, Appenzello Interno ed Esterno, Soletta, Neuchâtel e Sciaffusa si arriva a superare i cinque anni.

Spostando lo sguardo al Ticino, il tempo di assorbimento a Bellinzona è di quattro anni, a Lugano di sette, a Locarno e Mendrisio di dieci, ad Ascona di 16 e a Chiasso di 17. Fra le grandi località ticinesi la classifica dei mancati introiti è dominata come detto da Lugano (18,3 milioni): seguono Bellinzona (7,7), Locarno (6,3), Mendrisio (4,7) e Chiasso (4,2).

"Il problema principale non è che negli ultimi anni si siano costruiti troppi appartamenti in affitto, bensì che lo si è fatto spesso in località dove troppo pochi inquilini desiderano vivere", afferma Ursina Kubli, responsabile del comparto analisi immobiliare presso la ZKB, citata in un comunicato.

Chi magari spera che la situazione porti a un sensibile calo generale degli affitti rimarrà deluso: finora non si è visto nulla di tutto questo. Molti proprietari non vogliono abbassare le pigioni e puntano invece su incentivi, come un mese gratis. Gli investitori istituzionali preferiscono avere appartamenti sfitti invece che abbassare le pigioni perché altrimenti dovrebbero vedere al ribasso il valore degli immobili.

La corsa a costruire è dovuta alla ricerca di validi oggetti di investimento da parte in particolare di casse pensioni e assicurazioni, chiamate a far fronte al rompicapo dei tassi di interesse negativi. Secondo ZKB, spesso questi investitori si orientano su terreni edificabili che sono rapidamente a disposizione e che presentano tempi ridotti nelle procedure di approvazione dei piani. Così facendo rischiano però appunto di sottovalutare il problema degli sfitti.

Secondo Kubli chi investe dovrebbe operare in modo selettivo, guardando in particolare allo sviluppo della popolazione, anche in relazione ai grandi progetti infrastrutturali. Lo studio porta l'esempio della galleria di base del Ceneri, che quando entrerà in servizio a fine 2020 dimezzerà i tempi di percorrenza fra Bellinzona e Lugano: i soli 15 minuti di treno renderanno probabilmente interessante risiedere nel capoluogo e lavorare nella città più grande del Ticino. Oggi i canoni d'affitto di Bellinzona sono infatti di un quarto inferiori a quelli di Lugano. (Ats)