Gerra Gambarogno, la zona edificabile che non ci sarà

Una nuova e pregiata zona edificabile a monte della ferrovia, in località Zotte/Mottascia, a Gerra Gambarogno, con vista sui tetti del nucleo e sul Lago Maggiore. Apparentemente una proposta allettante, in una delle zone del Ticino più belle dal punto di vista paesaggistico. La stessa aveva trovato spazio nel Piano regolatore del 1985, con conferma nel 2009 e relativa richiesta al Dipartimento del territorio.

Ma ad anni di distanza, la procedura sfocia in un esito negativo: il Consiglio comunale di Gambarogno, nella prossima seduta (convocata il prossimo 16 giugno), dovrà votare la rinuncia di assegnazione del comparto Zotte alla zona edificabile. Le ragioni sono diverse e sono contenute nell’istoriato riportato dal Municipio nel suo messaggio.

Il primo ‘no’ del Consiglio di Stato

Nel 2011 il Consiglio di Stato non ha approvato il progetto, inserendo il comparto in "zona agricola", sia perché non erano considerate necessarie nuove aree edificabili, sia per la funzione di stacco tra l’abitato e il bosco.

Il Comune e alcuni privati si erano quindi appellati al Tribunale cantonale amministrativo (Tram), che nel 2013 ha deciso di ritornare l’incarto allo stesso Comune per approfondire alcune questioni legate all’urbanizzazione: in particolare l’accesso stradale, limitato a un sottopasso ferroviario troppo stretto e a una stradina decisamente insufficiente per lo scopo.

Lavori a carico dei proprietari

Nel 2016 le autorità di Gambarogno hanno allacciato contatti con i proprietari dei preziosi terreni, avvisandoli che gran parte dei costi per i lavori di urbanizzazione sarebbe stata a loro carico, coperti fino al 100 per cento tramite contributi di miglioria. Oneri molto alti pensando al sottopasso da allargare. Costi poi difficili da far rientrare anche tenendo conto del fatto che, a causa della Lex Weber, è pressoché impossibile costruire nuove case secondarie sulla riviera gambarognese. E difatti la grande maggioranza dei proprietari, stando al Municipio "ha dimostrato sin dall’inizio poco interesse per lo sviluppo del comparto".

Per aggirare l’ostacolo dei costi per sottopasso e strada, e sulla spinta di un proprietario, il Comune ha trovato un’alternativa: inserire nel Piano particolareggiato del Delta di Gerra un maggior numero di posteggi, alcuni dei quali per i futuri abitanti del comparto Zotte. Ma di nuovo il Cantone ha messo il freno, sollevando riserve di ordine paesaggistico, sull’effettiva necessità di sedimi edificabili e bocciando l’idea dei posteggi dislocati.

Tre favorevoli e sette contrari

Insomma, l’allargamento del sottopasso e la sistemazione della strada a monte dello stesso erano condizioni imprescindibili. Nel 2020 il Municipio ha di nuovo interpellato i 16 proprietari (per 17 appezzamenti), avvertendoli anche dei costi previsti per il sottopasso e la stradina: 580mila franchi, secondo lo studio di fattibilità commissionato da un cittadino privato, con prelievo dei contributi di miglioria nella misura del 95-100 per cento.

Il risultato del sondaggio: hanno risposto 10 proprietari, di cui solo due hanno confermato la volontà e l’accordo per l’allargamento del sottopasso. Un altro ha aderito ai lavori, ma non alle modalità di pagamento. "Per contro – specifica l’esecutivo – sette proprietari hanno comunicato la loro contrarietà all’ipotesi di assegnare il comparto alla zona edificabile".

Alla fine della fiera, tenuto conto delle riserve del Dipartimento del territorio e delle osservazioni dei proprietari, "abbiamo deciso di rinunciare". Il comparto Zotte è quindi assegnato alla zona agricola (fuori zona edificabile). "Gli edifici esistenti sono a beneficio di una situazione acquisita, poiché realizzati quando le condizioni edilizie e pianificatorie lo permettevano".

Il Municipio, in conclusione, esamina pure le ipotetiche conseguenze finanziarie, che però, per giurisprudenza acquisita, saranno nulle. Ia rinuncia all’assegnazione ad area edificabile "non costituisce un dezonamento per il quale potrebbero essere chiesti indennizzi per esproprio materiale". Si tratta di un non-azzonamento, visto che il Pr dell’1985 già non era conforme alla Legge sulla pianificazione del territorio. Inoltre non sono mai stati prelevati contributi di miglioria anticipati e quelli per le canalizzazioni, sinora incassati, sono stati restituiti ai proprietari.

L’area vista lago, quindi, rimane zona agricola, di pregio paesaggistico. Continuerà a svolgere il suo ruolo di cuscinetto tra l’abitato di Gerra e il bosco retrostante.