A San Bernardino (e non solo) mercato immobiliare congelato

Deve aver sfondato porte aperte l’imprenditore ticinese Stefano Artioli, titolare del gruppo immobiliare Artisa, quando il 25 novembre, presentando pubblicamente a Mesocco il suo progetto immobiliare Swiss Alps col quale mira a rilanciare San Bernardino, ha esortato i 250 presenti a non mettere sul mercato per il momento le loro proprietà situate nella località turistica. Parola d’ordine pazientare. Motivo: nel giro di pochi anni le case e gli appartamenti beneficeranno di una rivalutazione del valore di mercato stimata in un +30% grazie ai previsti massicci investimenti destinati a riattivare gli impianti di Confin, a creare 1’500 letti caldi ristrutturando i vecchi alberghi ed edificando aparthotel e residenze da affittare, il tutto completato dalla realizzare d’infrastrutture per il tempo libero, lo sport e il benessere. E in effetti da una rapida verifica su alcuni portali di società immobiliari emerge che gli oggetti in vendita – fra le centinaia presenti – si possono contare sulle dita di una mano. Oggi quindi chi cerca non trova e chi ha non vende. Anche perché chi aveva ha già venduto, specialmente negli ultimi tre anni pandemici confrontati da una forte domanda e da un’offerta inizialmente buona ma vieppiù ridottasi.

‘La pandemia ha acceso gli appetiti’

Una decina d’anni fa quando la famiglia Ghezzi – proprietaria della ‘San Bernardino impianti turistici Sa’ il cui azionariato è stato recentemente comprato da Artioli – decise di non riaprire le piste e le seggiovie di Confin, San Bernardino sembrava destinata a perdersi nelle desolanti nebbie dell’abbandono. Le prime immagini circolate mostravano un villaggio fantasma frequentato dal centinaio di domiciliati e da qualche irriducibile. Addio vitalità di un tempo. Invece l’impegno messo quasi subito in campo da Comune ed Ente turistico, sia per potenziare l’offerta di attività invernali complementari allo sci alpino, sia per sviluppare nuovi eventi estivi e infrastrutture dedicate allo svago, è riuscito a tenere alta l’attrattiva del villaggio situato all’ombra del Piz Uccello. Vi ha contribuito in particolare anche l’impegno municipale nello sviluppare un Masterplan turistico con tanto di ricerca attiva di gruppi investitori, infine sfociata nei mesi scorsi – dopo un primo diniego – nell’entrata in scena del gruppo Artisa. Un passo che in molti auspicavano.

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Christian Vigne, direttore dell’Ente turistico Moesano

A proporre una lettura dell’evoluzione immobiliare è Christian Vigne, direttore dell’Ente turistico Moesano che ha sede proprio a San Bernardino: «L’attuale forte difficoltà riscontrata nell’alta valle a trovare proprietà in vendita, che si tratti di abitazioni primarie, appartamenti di vacanza o rustici, si rispecchia anche nel resto della Mesolcina e in Calanca. Il lungo periodo della pandemia ha alimentato una forte richiesta e registrato un boom di compravendite, specialmente l’anno scorso, orientate a trovare oggetti in una periferia di qualità e non troppo distante dai centri essendo facilmente raggiungibile grazie all’autostrada A13 e a buone strade cantonali. Telelavoro e distanziamento sociale hanno riorientato il quotidiano di molte persone e accentuato la ricerca di abitazioni in zone un po’ più discoste». Il tutto aiutato da prezzi di mercato inferiori rispetto ai centri urbani molto più cari e in taluni casi prossimi alla saturazione. Sempre la pandemia ha inciso dal profilo turistico, con viaggi all’estero divenuti sempre più onerosi e con voli a rischio annullamento: «Gli acquisti immobiliari fatti nella nostra regione durante gli ultimi tre anni, specialmente da ticinesi, sono dovuti a una riduzione degli orizzonti per le vacanze e alla conseguente volontà di trovare vicino a casa ‘spazi sicuri’ che non dipendano dalle sorti degli alberghi».

‘In aumento anche i confederati’

In molti casi a vendere sono stati proprietari del nord Italia che un tempo vedevano in San Bernardino una località turistica alla mano dove investire, ma che pian piano è un po’ uscita dai loro radar, non da ultimo a causa del ricambio generazionale che probabilmente non vede più in questa regione della Svizzera, meno quotata di altre, opportunità interessanti se non quella di una cessione. «Questo ricambio – annota Christian Vigne – ha messo in evidenza un certo interesse degli svizzero-tedeschi per San Bernardino. Ne vediamo sempre di più, specialmente fuori stagione, desiderosi di trascorrere qui periodi più o meno lunghi della loro anzianità». Per contro il progetto Swiss Alps punterà su pernottamenti di breve-media durata, «rafforzando così l’economia di scala che serve al villaggio per risollevare le proprie sorti turistiche». Peraltro, chi ha fatto acquisti negli ultimi due o tre anni, «molto spesso non si è accontentato della qualità e ha subito rinnovato gli spazi».

Occupare i letti tutto l’anno

Un altro capitolo riguarda poi la gestione di immobili e appartamenti di vacanza. Se un tempo il proprietario tendeva a escludere l’utilizzo da parte di terzi nei periodi in cui lui era assente, «oggi vi è una maggiore propensione all’apertura, così da ammortizzare più facilmente imposte, tasse e spese fisse». Peraltro, lo stesso Swiss Alps di Artioli mira a inserirsi in questo filone col servizio denominato ‘San Bernardino Homes’ e rivolto ai proprietari di case, ville e appartamenti che desiderano affidare la gestione della proprietà, senza più dover pensare a lavori di manutenzione o di amministrazione d’affitto. Non una novità assoluta, visto che già altre immobiliari si occupano, almeno in parte, di offrire servizi in questo ambito. L’obiettivo comune, in definitiva, è quello di evitare che i letti rimangano freddi e che San Bernardino continui a vivere soprattutto di un effimero turismo di giornata.