Una variante in equilibrio per Montalbano a Stabio

Nel cuore degli abitanti di Stabio ‘speciale’ lo è già da un pezzo. Ora il comparto pedemontano di Montalbano lo sarà anche sulle mappe della pianificazione comunale entrando a far parte di una zona in cui vigono regole e paletti nel rispetto del paesaggio. Di rado, del resto, un’area geografica locale è stata passata così al setaccio. Tanto da finire, dal novembre 2018 a oggi, per due volte alla lente del Dipartimento del territorio (Dt) e in altrettante occasioni al vaglio della popolazione. La seconda tornata ha portato sul tavolo del Municipio “diverse osservazioni”, ovvero otto da privati cittadini, due da Associazioni e una da un gruppo politico. Il risultato? Una variante che in questi anni ha cercato il compromesso e che approda, ora, davanti al Consiglio comunale - il messaggio municipale fresco di stampa - con una sintesi in equilibrio fra interessi pubblici e privati. La dice lunga il fatto - riconosciuto nero su bianco - che la raccolta firme suscitata dalla prima versione del Piano regolatore (datato 2002), al seguito delle indicazioni cantonali, abbia fatto breccia. Se la proposta passerà la prova del voto, il vincolo di tutela dell’edificio che ospita il ristorante sarà codificato e l’obbligo di mantenimento della struttura e della sua identità sarà dato. In buona sostanza l’esecutivo si è uniformato alle richieste del Dt, il quale, a sua volta, conferma di condividere l’impostazione della variante. Il dossier ha peraltro un altro punto forte. È stato verificato, infatti, il dimensionamento del Piano regolatore alla luce della scheda R6 di Piano direttore. Esame, ribadisce lo stesso Municipio, che ha mostrato come il Pr comunale “sulla base dei dati e delle disposizioni valide a marzo 2021, non è sovradimensionato per rapporto alle aspettative di sviluppo per i prossimi 15 anni”. Un aspetto che verrà corroborato dalla variante tratteggiata sull’area del Montalbano: il potenziale edilizio viene, in effetti, ridotto.

Tra architettura e paesaggio

Una zona di pregio a nord del Comune a carattere in prevalenza residenziale estensivo - e che a Montalbano confina con le vigne -, sei superfici e un obiettivo: regolamentare l’edificazione. Sullo sfondo la volontà di delineare un “inserimento più preciso e uniforme nel territorio“. Non a caso, come ripercorre l’esecutivo nel suo messaggio, "attraverso la lettura territoriale si è capita l’importanza del rapporto tra volumetrie e vigne e tra architettura e paesaggio”. E qui l’occhio è caduto sulle future edificazioni, chiamate... all’ordine (paesaggistico), che andranno dunque compattate su via Ronchi. Il che, si chiarisce, richiama a "un’attenzione particolare per quello che concerne la sistemazione dei giardini e degli spazi liberi, che nella logica naturale del contesto in cui ci troviamo diventa di fondamentale importanza al fine di evitare la costruzione completa della collina”.

Quelle zone degli ‘spazi liberi’

Si spiega così la scelta dell‘autorità comunale di fissare parametri, misure, materiali, colori, facciate e accessi - per la serie, ad esempio, niente balconi “aggettanti“, semmai logge -; per non lasciare nulla al caso. Modifiche, quelle apportate ai piani e alle norme, che offrono “una risposta urbanistica di qualità nell’ottica del delicato contesto paesaggistico delle vigne in località Montalbano”. Si inserisce a questo punto il concetto strategico di ‘spazi liberi’. La variante introduce, infatti, la zona degli spazi liberi sovrapposta e la zona degli spazi liberi esclusiva, entrambe nella parte sud del comparto. Avvicinando la lente, si capisce bene che nel primo caso si consegnano gli strumenti per “strutturare gli insediamenti, a separare le località e a conservare superfici libere dall’edificazione”. In questa parte saranno ammesse, in effetti, unicamente “costruzioni sotterranee e piscine che non sporgono dal terreno, a condizione che non compromettono lo scopo della zona” e recinzioni "leggere e trasparenti”. Nel secondo caso, la zona esclusiva, ci si prefigge di "conservare superfici libere dall’edificazione”. Di fatto, in questa ala di territorio “non è consentita alcun tipo di costruzione"; in più “non sono ammesse separazioni” fra area pubblica e fondi privati; e l"e superfici devono essere gestite a prato/orto” e non entrano nel calcolo degli indici.

Parola chiave, coerenza

Del resto, fra le righe dell’incarto lo si dice a più riprese: l’obiettivo principale è quello di “permettere un’edificazione che sia in armonia con il contesto paesaggistico naturale circondato dalle vigne“. In altre parole gli interventi dovranno "rispecchiare il contesto di “campagna” di cui il ristorante Montalbano ne è esempio”. Di più: "Il Municipio ritiene importante che su via Ronchi, la quale confina direttamente con il paesaggio delle vigne, sia tutelato questo senso di congruenza tra natura ed edificazione”. Più chiaro di così.

Gli interessi in gioco

Indicata la rotta, bisognava soppesare gli interessi. In gioco ci sono, in effetti, gli interessi pubblici, decisi a “perseguire un’edificazione rispettosa delle componenti paesaggistiche e storiche del comparto, posto al limite della zona residenziale, a contatto con colline vignate“. Con la convinzione dichiarata di non avere leso quelli superiori, legati alla “conservazione del territorio agricolo, forestale e delle falde acquifere”. Poi ci sono gli interessi privati - manifestati in particolare da un gruppo di imprenditori locali -, che possono "da una parte coincidere con quelli pubblici, laddove si chiede di preservare il carattere paesaggistico e storico del comparto, ma che possono anche chiedere di edificare nella misura massima consentita dal Pr in vigore”. Alla fine come è andata? Agli occhi dell’esecutivo locale si ritiene "di aver tenuto in debita considerazione i vari interessi citati. Da una parte si promuovono chiare regole edificatorie atte a promuovere un’edificazione di qualità, rispettosa delle peculiarità paesaggistiche e storiche. Dall’altra, la parziale riduzione dell’edificabilità, necessaria per raggiungere gli scopi sopraccitati, non impedisce ai privati di comunque edificare i propri fondi in modo efficace”.

Vista dal Dipartimento, ridimensionata l’edificabilità (in particolare di due aree), “i fondi che si affacciano su via Ronchi possiedono potenzialità edificatorie e superficie edificabile commisurate alla realizzazione di una nuova casa unifamiliare". D’altro canto, fa notare il Municipio, due delle tre domande di costruzione presentate - per altrettante proprietà - "sono già state preavvisate favorevolmente dal Cantone”. Adesso sul dossier pianificatorio la palla passa nel campo del Consiglio comunale.