‘Chi è in affitto soffre, chi ha un'ipoteca un po' meno’

«Eh, l’avevamo detto...». È tra lo sconsolato e il laconico la prima considerazione che Adriano Venuti, presidente della sezione ticinese dell’Associazione svizzera degli inquilini, affida a ‘laRegione’ sulle conseguenze dell’aumento del tasso ipotecario di riferimento e il relativo aumento delle pigioni. In redazione ci sono giunte molte segnalazioni. Alcuni esempi ricorrenti: 150 franchi in più al mese in un 4,5 locali, 170 franchi di aumento in un 5,5 locali, 100 secchi in un bilocale, 110 per un altro bilocale. In città come in piccoli comuni.

«Molti soci si sono rivolti a noi per chiedere aiuto e per sapere come fare – commenta Venuti –, e noi abbiamo sempre suggerito di contestare questi aumenti in ogni caso, subito, entro 30 giorni dalla notifica». Perché? «Perché quello di usare come riferimento il tasso ipotecario è un sistema che funziona ma solo in teoria, dal momento che negli anni passati avrebbe dovuto portare alla diminuzione delle pigioni grazie, appunto, al suo calo. Questo è successo solo nei pochi casi in cui l’inquilino ne ha fatto esplicita richiesta, non vi è stato alcun automatismo e non ne hanno affatto beneficiato tutte le persone in affitto».

Insomma, «contestare sempre. Magari il proprietario che ha diritto di aumentare, poniamo, di 50 franchi al mese la pigione la aumenta di 60 o 70. Aumento legittimo, ma non quantificato nella maniera giusta».

Ma al netto di tutto, il problema è più vasto. «Noi abbiamo sempre denunciato il fatto che le pigioni aumentano senza un motivo giustificato e che a fronte di una diminuzione costante del tasso ipotecario non ci siano state diminuzioni bensì aumenti – afferma Venuti –. Oggi la situazione è chiara, deve essere applicata la legge e la pigione deve essere adattata. Ma purtroppo adesso questo tasso è salito, e saranno aumenti che andranno a sommarsi a quelli assolutamente ingiustificati degli anni passati». Preoccupazioni, queste, che si aggiungono ad altre preoccupazioni: «Gli inquilini sono confrontati con l’incremento dei costi per il riscaldamento e l’energia, che pesano tantissimo». Anche i proprietari pagano la corrente però... «Certo – replica secco il presidente dell’Asi –, però un proprietario a differenza di un inquilino può scegliere come produrre corrente, installando dei pannelli solari o una termopompa, mentre a volte l’inquilino arriva a pagare cifre astronomiche perché l’alloggio non è stato risanato».

Ciò detto, le prospettive per Venuti non sono nere: «Sono nerissime». Perché «è immaginabile un ulteriore aumento del tasso ipotecario, magari non tra sei mesi ma forse tra un anno. La direzione sembra essere questa. E in più il parlamento federale continua a voltare le spalle a inquiline e inquilini approvando leggi che indeboliscono costantemente il diritto all’alloggio».

IPOTECHE

‘Tasso fisso o Saron? Dipende dalle situazioni’

Il tasso ipotecario di riferimento, come si evince dal nome, funge da base per gli adeguamenti delle pigioni ed è fissato dall’Ufficio delle abitazioni. Per quanto riguarda i crediti ipotecari il relativo tasso di interesse è invece sostanzialmente legato all’andamento del tasso di rifinanziamento del mercato dei capitali o del tasso Saron, a cui le banche aggiungono una serie di componenti che determinano il tasso finale applicato alla clientela. I tassi ipotecari, va da sé, poggiano fondamentalmente sull’andamento del mercato. Quest’ultimo è influenzato sia dalle aspettative degli investitori sia dalla politica monetaria della Banca nazionale. E le cose, per i proprietari, non stanno peggiorando. Anzi. A confermarlo a ‘laRegione’ è il Presidente della Direzione generale di BancaStato Fabrizio Cieslakiewicz.

Al momento riscontrate o no dei riflessi sulle ipoteche e i loro rinnovi?

Da inizio 2022 il mercato immobiliare ha conosciuto un rallentamento della vivace crescita registrata negli anni precedenti, contraddistinti da tassi ipotecari ai minimi storici. Se guardiamo il numero e il valore delle transazioni immobiliari in Ticino emerge chiaramente un loro ridimensionamento che tuttavia va relativizzato in quanto questi valori continuano pur sempre a mantenersi all’alto livello raggiunto prima della pandemia. Potremmo vederla così: in questi ultimi due anni il mercato si è orientato verso una normalizzazione, e ciò ha tra l’altro anche contribuito a riassorbire parte degli oggetti abitativi vuoti che in Ticino avevano conosciuto un’impennata ben maggiore rispetto al resto della Svizzera. Tornando alla sua domanda: cosa ha significato per la clientela? Da una parte i movimenti dei tassi ipotecari giocano certamente un ruolo nello stimolo del mercato immobiliare, ma credo occorra tener presente che dal 2022 la domanda è stata altresì influenzata da altri fattori come l’aumento dell’inflazione o i lunghi tempi di attesa di fornitura delle materie prime: elementi che, insieme all’incertezza sulla congiuntura, hanno anche loro influito sulla domanda. Ad ogni modo i tassi ipotecari hanno raggiunto livelli storicamente accettabili, ben lontani da quelli visti ad esempio negli anni Novanta, e va anche considerato che nel quadro dell’erogazione di un credito ipotecario la Banca tiene conto di un tasso di interesse teorico ben superiore a quello attuale di mercato, proprio per garantire la sopportabilità del credito nel lungo periodo anche di fronte ai rinnovi del tasso contrattuale. Detto questo, in questi due anni la clientela che ha stipulato una nuova ipoteca o che ha rinnovato quella esistente ha aumentato la quota di formule a tasso variabile Saron. Ad agosto, ad esempio, oltre la metà dei nuovi crediti ipotecari a bilancio non erano a tasso fisso. Vi è da dire che negli ultimi mesi la quota di privati che hanno optato per il tasso fisso è tornata ad aumentare, e questo fondamentalmente in seguito al fatto che i tassi fissi hanno registrato un calo dovuto al mercato e si rivelano dunque attualmente oggettivamente più vantaggiosi. Sempre per quanto riguarda BancaStato, non abbiamo notato da parte delle famiglie un particolare peggioramento della capacità di far fronte al pagamento degli interessi e abbiamo registrato una buona crescita dei volumi.

Cosa consigliate di fare in questo momento a chi ha un’ipoteca e teme possa alzarsi?

Attualmente le formule a tasso fisso risultano più interessanti rispetto al Saron: ma d’altra parte il Saron offre l’elasticità di beneficiare di eventuali ribassi del tasso di interesse di riferimento. Dipende sempre dalle singole situazioni e specialmente in ambito ipotecario il colloquio con il proprio consulente è preziosissimo in quanto consente di individuare la migliore soluzione per le proprie esigenze e aspettative.

Quali sono le vostre previsioni?

In assenza di eventi particolari nei prossimi mesi i tassi ipotecari fissi dovrebbero mantenersi sostanzialmente stabili. Nel corso dell’anno la Banca nazionale svizzera non dovrebbe dal canto suo inasprire la sua politica monetaria. Anzi, qualora nel secondo semestre la Banca Centrale Europea dovesse tagliare i tassi anche la Bns potrebbe dover agire analogamente al ribasso nei mesi successivi.