Lugano, lo sfitto residenziale preoccupa la Città

‘Affittasi appartamenti’: una scritta che appare un po’ dappertutto negli ultimi tempi a Lugano. Basta un giro in centro città e nei popolosi quartieri residenziali di Molino Nuovo, Viganello e Pregassona per rendersene conto. La percezione induce a pensare che abitazioni (e soprattutto spazi commerciali) vuoti siano decisamente in aumento. Eppure, anche in questo periodo ‘pandemico’, le gru e i cantieri non mancano. A quella che appare come una contraddizione, di fronte allo spettro di una bolla immobiliare (che peraltro aleggia sulla città da alcuni anni) e all’interrogazione presentata da Sara Beretta Piccoli e Giovanni Albertini (Movimento Ticino e Lavoro), ha cercato di rispondere l’analisi commissionata dal Municipio di Lugano al Servizio di statistica urbana. Un’analisi che offre un altro punto di vista rispetto all’approfondimento odierno (cfr. pagine 2 e 3) e cerca d’illustrare nel dettaglio, sulla base dei dati amministrativi della Città, la relazione tra forte dinamica migratoria, la necessita di vuoto temporaneo e l’evoluzione del vuoto nel tempo.

Il vuoto, una questione di migrazione

Prima di cominciare, una puntualizzazione: il Servizio statistica urbana ha analizzato i dati disponibili per valutare il grado di occupazione nel tempo delle unità abitative e illustrare con maggior chiarezza le dinamiche relative all’alloggio a Lugano. Anzitutto, per far fronte ai massicci movimenti migratori (arrivi, partenze, movimenti interni), che coinvolgono ogni anno circa 7’250 nuclei famigliari, “il tasso di vuoto disponibile a livello di mercato deve essere almeno tra il 5% e 10% della disponibilità totale di unità abitative”, sottolinea il Municipio. Tale stima si allinea al valore del vuoto temporaneo calcolato che risulta del 2,2% a cui va aggiunta una parte di vuoto permanente stimabile tra il 2,3% e 4,9% (unità vuote a lungo termine ma sul mercato). Le unità abitative vuote sono suddivise per il 40% in unità di 1-2 locali, per il 50% in unità di 3-4 locali e per il 10% in unità di grandi dimensioni. La maggior densità di sfitto risulta nei quartieri centrali dove di norma gli affitti sono già mediamente più alti, piuttosto che nelle zone periferiche e con un alto tasso di nuove costruzioni.

Dov’è l’affitto meno caro del reame?

Nel dettaglio, l’analisi dei servizi parla dell’82% delle unità abitative che è soggetta a un grado di occupazione alta nel tempo (66%-100%) e di circa l’8% a una occupazione media (33%-66%). Una bassa percentuale di occupazione nel tempo invece tocca circa il 2,2% delle unità e potrebbe essere una prima indicazione di vuoto. Le rimanenti unità (circa l’8% del totale, 7,5% senza residenze secondarie) risultano pertanto permanentemente vuote, solitamente case mono e plurifamiliari e appartamenti di proprietà, non necessariamente disponibili sul mercato dell’affitto o vendita. L’analisi può solo stimare i valori di vuoto residui. Il Municipio non nasconde la propria preoccupazione in merito all’aumento della percentuale di alloggi sfitti: “Un fenomeno che ha diverse cause, tra le quali i tassi d’interesse favorevoli e la propensione dei grandi investitori istituzionali a investire in modo massiccio sul mercato residenziale. Questi attori, così come numerosi altri investitori, hanno poche altre alternative all’investimento immobiliare. È innegabile che un tasso di alloggi sfitti eccessivo costituisca un problema serio, segnatamente in un contesto nel quale il mercato continua a produrre offerta di alloggi nuovi, con buone caratteristiche e a prezzi anche ragionevoli, in concorrenza diretta con il parco immobiliare residenziale esistente, a Lugano spesso obsoleto e quindi meno attrattivo in termini di qualità-costo”. I quartieri con il prezzo d’affitto al metro quadro più elevato sono Centro, Cassarate, Castagnola, Loreto e Davesco-Soragno; a seguire troviamo i quartieri residenziali centrali (Molino Nuovo, Viganello, ...), mentre quelli con un prezzo inferiore sono quelli nella periferia nord e sud della città.

Il margine di manovra comunale è poco

Dal canto suo, la Città cosa può fare? Il margine di manovra è quasi nullo. Può decidere sui suoi beni, sugli altri vige la regola del mercato: “Senza la pretesa di poter influenzare il mercato, sarebbe però possibile attivare dei tavoli di discussione con gli investitori immobiliari, sulla scorta delle iniziative di dialogo che la Città sta promuovendo in altri ambiti e su singoli comparti”, scrive il Municipio nella risposta all’interrogazione. Una risposta in cui viene evocato anche il rischio di bolla immobiliare: “Il Municipio segue l’evoluzione del mercato e opera nei limiti delle proprie competenze e concrete possibilità. È innegabile che vi sia attualmente un certo rischio di bolla immobiliare, anche a Lugano. Il “Real estate bubble index” di Ubs, che si basa su analisi svolte trimestralmente, indica un concreto rischio di bolla nei comparti della Svizzera centrale (agglomerati di Zurigo, Zugo e Lucerna), nel Cantone di Basilea Città, nel comprensorio orientale dell’arco lemanico (Losanna, Vevey) e, appunto, nell’agglomerato di Lugano”. Non solo. “Ad analoghe conclusioni giunge Credit Suisse, che rileva nelle proprie valutazioni periodiche (10 ottobre 2020), come l’attività di costruzione di appartamenti in affitto resti elevata nonostante la crisi causata dal coronavirus”. Altro segnale sono le domande di costruzione nel segmento degli appartamenti in affitto, in aumento: “In questo caso, tuttavia, gli effetti negativi si sono protratti un po’ più a lungo, con un andamento che è rimasto negativo anche nel 2° trimestre 2020. Da maggio 2020, il numero delle domande di costruzione è però già di nuovo superiore alla media. Questo fa sì che l’attrattività degli investimenti in appartamenti in affitto rimanga inalterata, nonostante l’elevato tasso di superfici sfitte”. L’esecutivo precisa tuttavia che “la situazione sul mercato delle abitazioni in proprietà è completamente diversa: il numero dei permessi di costruzione ha toccato un nuovo minimo. Ma dal momento che la domanda rimane elevata, in questo segmento i prezzi continuano a salire”.

Lugano possiede 26 gli stabili comunali

La Città possiede un portafoglio immobiliare residenziale composto da 26 stabili (in totale circa 320 appartamenti, l’1,3% degli alloggi in locazione a Lugano). Sono stabili sempre occupati con pochi appartamenti, in prevalenza di medie dimensioni (3,5 locali), pochi gli appartamenti piccoli (inferiori o uguali ai 1,5 locali) o grandi (maggiori o uguali ai 5,5 locali), e 24 edifici su 26 sono stati realizzati prima del 1980. La Città promuove pure l’accesso ad alloggi a pigione moderata, per favorire le persone con un reddito medio-basso. Sono in corso studi di fattibilità a Pregassona (ex Spohr), all’ex Ptt a Viganello, in via al Chioso, e via Torricelli, via Trevano, con le case del ’48. Nel frattempo, lo ricordiamo, è stato assegnato alla Cooperativa di abitazione Vivere Lambertenghi il fondo comunale in via Lambertenghi. Il Municipio sta valutando sinergie con il Centro di competenza cantonale dell’alloggio (alla Supsi) e collaborazioni con lo studio sull’alloggio a pigione sostenibile, commissionato dalla Divisione dell’azione sociale e delle famiglie.