‘Salva Monte Brè’, ecco la variante del Piano regolatore

Permettere unicamente uno sviluppo del comparto di Monte Brè compatibile con il carattere di quartiere discosto, destinato a residenze e attività turistico-alberghiere a bassa densità, rivedendo i parametri edificatori (volumi edilizi, bonus e occupazione del suolo), nello spirito dell’evoluzione avvenuta finora. Erano queste, in grandi linee, le richieste dell'iniziativa popolare “Salva Monte Brè” (corredata da oltre 1'800 firme), depositata alla Cancelleria comunale di Locarno nella primavera del 2019. Un'iniziativa, lo ricordiamo, nata per contrastare il progetto di un megaresort a cinque stelle con centro benessere, appartamenti, ristoranti e negozi, per un investimento di svariate decine di milioni di franchi.

Il primo passo per dar seguito all'iniziativa era stato compiuto nel novembre del 2019 dal Municipio cittadino, che aveva istituito una Zona di pianificazione (allargata a Cardada), sospendendo di fatto ogni attività edilizia, a parte la manutenzione regolare dei fondi, per il tempo utile necessario (massimo cinque anni) a formulare una variante pianificatoria. Variante che ora è pronta e che apporta modifiche al Piano regolatore (Pr) vigente, datato 1996. La stessa è accompagnata dal testo conforme alla domanda d'iniziativa, redatto dalla Commissione del Piano regolatore alla quale, per legge, spetta il compito dell'esame preliminare della variante e della formulazione del preavviso da sottoporre al Consiglio comunale.

Dopo anni di riunioni, audizioni, formulazioni giuridiche, aspetti tecnici riguardanti ambiente, sviluppo territoriale e viabilità (e dopo l'esame preliminare del Cantone), la Commissione arriva a sciogliere il nodo “Monte Brè, Cardada/Colmanicchio”.

Riduzione del potenziale edificatorio

La proposta di modifica pianificatoria – indica la medesima Commissione – concretizza gli obiettivi dell'iniziativa. In sostanza vengono corrette alcune scelte del passato, che permettevano una crescita edilizia e facilitazioni per l'albergheria: “Il comparto era pensato per insediamenti di natura estensiva, senza che fosse allora previsto un potenziamento tale da prospettare sviluppi turistici che andassero oltre la fruizione degli abitanti, anche stagionali, e degli escursionisti. La regolamentazione vigente non è infatti in grado di integrare correttamente nel contesto di grande valore paesaggistico del comparto e di sostenere dal punto di vista dell’accessibilità infrastrutturale insediamenti di scala e densità superiori a quelli allora prospettati”. Per questo si sono imposti degli aggiornamenti “del compendio dello stato dell’edificazione e della contenibilità, un’analisi e verifica della sostenibilità viabilistica, una verifica del dimensionamento delle infrastrutture e una lettura delle componenti naturalistiche, territoriali e ambientali del comparto”.

Dalle analisi è risultato che il 48 per cento dei terreni della zona residenziale montana è ancora “libero” e che meno del dieci per cento del potenziale dell'indice di occupazione è stato utilizzato. Ma è emerso pure che la strada per Monte Brè non potrebbe sostenere il traffico indotto da un aumento del carico insediativo fino a saturazione del Pr. Lo stesso dicasi per la rete idrica e per quella fognaria: bastano per far fronte alla situazione odierna, ma non molto di più.

La Commissione elenca quindi gli obiettivi della variante: sostenibilità territoriale e ambientale dei comparti; tutela del paesaggio; valorizzazione degli elementi di pregio paesaggistico; qualificazione degli spazi pubblici e di fruibilità pubblica attraverso la rete dei collegamenti pedonali.

Per quanto riguarda la sostenibilità territoriale ambientale, la variante propone un adeguamento del carico urbanistico, ciò che si traduce in una riduzione del potenziale edificatorio. Il comparto montano potrà svilupparsi, mantenendo il carattere di quartiere discosto a bassa densità, nello spirito dell’evoluzione avvenuta finora. “Gli indici di costruzione – si legge nel testo che i commissari sottoporranno al voto del Legislativo cittadino – vengono quindi adattati sull’intera Zona residenziale montana (indice di sfruttamento da 0,4 a 0,3; indice di occupazione da 30 a 25 per cento) in modo da permettere, conseguentemente, un riequilibrio fra la componente infrastrutturale e il carico insediativo; l’area verde minima prescritta dovrà essere predisposta secondo criteri qualitativi. Per consentire un utilizzo minimo adeguato dei fondi di piccole dimensioni (superficie inferiore a 600 metri quadri), si prevede comunque, per uso primario, la possibilità di fruire di un bonus del 25 per cento sul nuovo indice di sfruttamento”.

Sempre in tema di potenziale edificatorio, un particolare accenno è dedicato ai bonus previsti per i contenuti alberghieri: la variante propone di ridimensionarli (dal 50 al 25 per cento quello sull’indice di sfruttamento e soppressione di quello sull’altezza massima delle costruzioni). “Nel contempo, si propone di precisare la definizione delle attività di promozione turistica potenzialmente interessate dalle misure e di specificare le condizioni di concessione del bonus, fra le quali il vincolo di allestimento di un piano di quartiere che coinvolga tutti i fondi destinati a questo scopo – prosegue la Commissione –. Infine, in relazione a questi ultimi contenuti (attività turistiche e alberghiere), la variante, a complemento delle misure già descritte, propone una limitazione dei posteggi, riducendo del 50 per cento il fabbisogno determinato in base al Regolamento cantonale posteggi privati, quale ulteriore elemento a vantaggio della sostenibilità territoriale e ambientale”.

Per alcune aree sarà obbligatorio il Piano di quartiere

Nell’intento di concretizzare gli obiettivi di qualità paesaggistica degli interventi, la variante prevede l’istituzione del vincolo di allestimento di un piano di quartiere per i comparti liberi particolarmente estesi e significativi dal punto di vista paesaggistico, individuando a questo scopo due perimetri a Monte Brè (comparti Follia e Case di fondo): “In stretta connessione con il piano di quartiere individuato nel comparto Case di fondo, la variante prevede poi una fascia di protezione del paesaggio volta a salvaguardare il pregiato spazio libero e la visuale a valle del Sentiero al Noce. Inoltre, nel comparto di Cardada, ad alta vocazione turistica strettamente legata al contesto naturale, si prevedono precisi criteri di intervento, attenti all’inserimento paesaggistico delle costruzioni (materiali, colori eccetera)”.

Da segnalare, poi, che dalla verifica delle aree edificabili del Pr attuale è emerso come alcune di esse – sostanzialmente non costruite – non reggerebbero “a un esame di conformità alle esigenze materiali della Legge federale sulla pianificazione del territorio, per cui esse non vengono confermate (non conferma di azzonamento) e vengono assegnate alla zona agricola”. In questo senso, non trattandosi di un dezonamento non è previsto alcun indennizzo per i proprietari. La variante prevede anche il consolidamento e la valorizzazione di muri a secco e in pietra, fontane, cappelle e altri manufatti, specialmente a lato dei percorsi pubblici.

Contenti gli iniziativisti e pure il Municipio

In conclusione, occorre menzionare la posizione del Comitato d'iniziativa “Salva Monte Brè”, che in termini generali accoglie favorevolmente le proposte della Commissione. Lo stesso dicasi per il Municipio di Locarno, che – in una sua recente decisione – condivide nel complesso la variante. Ora la palla passa nel campo del Consiglio comunale.