A Lugano gli affitti sono sempre più cari, ma in regalo

“Vado a vivere da solo, ho preso un appartamento”. “Figo! Quanto paghi d’affitto?”, “1200 franchi, parcheggio incluso”. “Ti sei fatto regalare qualche mese?”, “no, perché?”. “Se chiedevi almeno il primo mese te lo concedevano secondo me, conosco tanta gente che l’ha fatto”, “allora ci provo, non sarebbe male. Così mi pago il salotto nuovo". Discorso tra due giovani al bar. Ubriachi? No, quello degli affitti gratuiti ai nuovi inquilini da parte dei locatori è una pratica piuttosto presente in Ticino. Basta infatti andare a farsi un rapido giro sui vari portali di annunci immobiliari per imbattersi in offerte come: “Lugano, 3,5 locali a pochi passi dal centro città. Primo affitto gratuito”. Oppure, “appartamento a pochi passi dalla stazione di Chiasso. Per chi stipula un contratto di almeno due anni, il primo mese è gratis!”. Resta però complicato dare una dimensione al fenomeno, come spiega a ‘laRegione’ il manager della comunicazione di ‘Homegate.ch’ Fabian Korn: «È difficile sapere se si può parlare davvero di un fenomeno. In ogni caso alcuni indicatori importanti ci sono».

‘Locatori sempre più creativi’

Uno dei dati a cui fa riferimento Korn è la durata delle inserzioni, decisamente più alta in Ticino rispetto alle altre regioni della Svizzera. Nel nostro cantone un annuncio restava pubblicato, secondo i dati forniti dal ‘Swiss real estate institute’, in media per 63 giorni nel 2019 e per 57 nel 2020. A titolo di paragone: nel canton Zugo i giorni erano 16 (2019) e 12 (2020), mentre in Vallese 37 e 40. «Fondamentalmente i locatari diventano sempre più creativi quando le loro proprietà risultano difficili da vendere o affittare a causa della situazione del mercato immobiliare. Uno di questi modi creativi è sicuramente quello di offrire uno o più affitti gratuiti». La lista delle promozioni possibili si potrebbe però allungare. Alcuni annunci offrono un ‘buono trasloco’ grazie al quale è possibile trasferirsi senza dover pagare i costi del trasporto dei mobili. Così si legge su un annuncio riguardante un appartamento a Davesco-Soragno: “Spazioso e luminoso 4,5 locali. Primi tre mesi gratuiti o buono trasloco”. «È interessante notare che, a differenza del Ticino nel suo complesso, i tempi d’inserimento degli appartamenti in affitto a Lugano non sono diminuiti negli ultimi due anni, ma sono continuati ad aumentare». I dati mostrano infatti 58 giorni di durata per un’inserzione nel periodo 2020-21, mentre nel 2018-19 si fermava a 52. La città sulle rive del Ceresio risulta inoltre essere la prima in un confronto sul tema tra i 12 principali centri urbani elvetici. Ma come spiegare questa differenza tra Lugano e il resto del cantone, con le due tendenze che vanno in direzioni diverse? «È complicato da determinare. Un’interpretazione possibile potrebbe essere che, complice la pandemia e l’incremento del lavoro da casa, la domanda di casa in zone rurali del Ticino è aumentata di più rispetto a Lugano», afferma Fabian Korn.

Costi degli affitti in netto aumento

Nonostante queste difficoltà nel riuscire a trovare un inquilino il costo degli affitti continua ad aumentare, con nuovi massimi raggiunti a livello nazionale e una crescita netta anche a Lugano. Secondo i dati elaborati dal portale Homegate.ch per il mese di settembre, in collaborazione con la banca cantonale di Zurigo, la variazione su base annua in Svizzera è in aumento dello 0,8%. Il parametro si è attestato a 115,7, salendo così al massimo rilevato da quanto viene calcolato, cioè il 2009. Grosse differenze, rivela lo studio, si riscontrano però a livello regionale. Il Ticino fa segnare una lieve contrazione (0,1%). Lugano, l’unica città ticinese considerata a sé stante, mostra invece una progressione annua delle pigioni addirittura del 3,2%.

Per capire quali sono le ragioni che portano a questo genere di promozioni, sulle quali non esistono ancora degli studi specifici, abbiamo sentito l’economista e docente della Suspi Amalia Mirante. È stata anche l’occasione per fare un bilancio sullo stato di salute del mercato immobiliare ticinese.

Come si spiegano annunci che propongono mensilità gratuite o altri tipi di promozioni?

Il motivo è presto detto: una grande offerta rispetto alla domanda. Sul mercato immobiliare ticinese troviamo disponibilità per tutti i tipi di appartamento, da quelli costosi fino a quelli a pigione moderata. Inoltre rispetto a 10 anni fa c’è una mobilità maggiore, si tende a restare meno in un’abitazione. Questo agita il mercato. Se si vuole vendere il proprio prodotto bisogna quindi convincere, fare promozione e accaparrarsi i clienti.

In questo modo il locatore non ci rimette del denaro?

Chi affitta non ci perde. Quello che conta è attirare l’attenzione del cliente, come nel marketing. Senza un’offerta che rende concorrenziali, il rischio è di avere il proprio immobile sfitto per magari diverso tempo. Rinunciando a incassare 1 o 2 mesi si può invece trovare più facilmente un locatario, la perdita iniziale è quindi ammortizzata senza problemi sul lungo periodo.

Non sarebbe più semplice ridurre l’affitto?

In questo periodo il mercato immobiliare, complici i tassi d’interesse negativi, è un po’ particolare. Per chi ha grossi patrimoni conviene di più investire in costruzioni e tenere sfitto piuttosto che lasciare i soldi in banca. Questa è una ragione che ha spinto verso una grande offerta, anche se la domanda non è cresciuta. L’idea di perdere un mese, quando sappiamo già che non verrà affittato, fa inoltre meno paura che abbassare il prezzo. La situazione potrebbe però cambiare, ad esempio se mutano i tassi d’interesse e torna l’esigenza di affittare. Adesso siamo ancora nell’idea del “convinco il cliente senza perderci”.

Sarà il mercato a regolarsi da solo oppure questa tendenza va corretta?

I ritardi nella consegna delle materie prime e l’aumento vertiginoso dei costi di produzione probabilmente diventeranno un freno naturale. Non possiamo però dirci contenti, vista l’importanza che ha in Ticino questo settore. Non sono inoltre convinta che si tratta di una situazione transitoria. Si sta sottovalutando la grande domanda di alloggi in Cina e in altri paesi in via di sviluppo. Regioni che sono anche grandi esportatori di materie prime e potrebbero decidere di dare la precedenza al mercato interno.

Come sta, in conclusione, il mercato immobiliare ticinese?

Non è ancora ammalato, ma bisogna fare attenzione. I salari medi nel nostro cantone sono i più bassi di tutta la Svizzera. Il rischio è che si generano sempre più offerte che i residenti non si possono permettere.