Complesso ‘Greenlife’ a Novazzano, chi rilancia e chi si oppone

Non c’è due senza tre, dice la saggezza popolare. E in effetti a Novazzano i promotori immobiliari decisi a dare forma a un nuovo complesso residenziale in zona Torraccia ci hanno provato ancora, a tre anni di distanza e per la terza volta. Aver dovuto ritirare un prima domanda di costruzione – depositata nell’estate del 2021 – e aver incassato il ‘no’ del Municipio sul secondo progetto, vedendosi negare la licenza edilizia, non li ha fatti desistere. Anzi. Tra giugno e luglio in Comune è giunta in pubblicazione l’ultima versione dei piani – già peraltro rivisti e perfezionati in seconda battuta, nella primavera del 2022 – che rimette mano al piano viario e alle altezze. Riducendo altresì da 17 a 16 il numero delle villette (con autorimessa) a misura di famiglia previste nell’intervento.

A non arrendersi, in ogni caso, è anche chi si è messo con determinazione di traverso sulla strada della realizzazione dell’operazione, lì a confine con il Parco della Valle della Motta. Questa volta, però, non sono solo i vicini ad aver presentato una opposizione (collettiva). A censurare la proposta, infatti, stavolta è anche la Stan, la Società ticinese per l’arte e la natura. Il che mette un carico maggiore sul peso del fronte dei contrari. Come dire che non è solo una faccenda tra privati, ma tocca pure un interesse pubblico e un nodo sensibile quale è oggi quello della pianificazione territoriale. A questo punto tutto dipenderà dal parere dei servizi cantonali, ai quali verrà recapitato a breve il dossier, e dall’ultima parola dell’Esecutivo di Novazzano.

Tra l’edificato e il bosco

Gli anni passano, ma la promessa dei promotori, la Student Living Mendrisio Sa, rimane intonsa: ‘costruire’ lungo via Lischéé una ‘Greenlife’ (letteralmente una ‘vita verde’). Una iniziativa stimata in origine a quasi 6 milioni di franchi. E di vegetazione in quel comparto, va detto, non ne manca. Ma non è tanto quella che crescerà nelle siepi di gelsomino e lauro o spunterà dai grigliati erbosi e dai massi ciclopici, lato Valle della Motta, riprodotti nei disegni dell’incarto, ma è piuttosto quella che caratterizza il vicino Parco. Lo stesso che ha ispirato un Piano di utilizzazione cantonale (Puc), e che segnala i terreni al centro del progetto tra i fondi parte della ‘fascia di rispetto’ del Puc.

‘Un’area dezonabile’

In effetti, l’area sotto i riflettori è edificata parzialmente, ma in larga misura, fa notare la Stan nella sua opposizione imbucata mercoledì all’indirizzo del Municipio, è ancora verde e intatta. Non solo, una propaggine di bosco, si ribadisce, lambisce il comparto che racchiude i dieci appezzamenti su cui si intende agire. A dimostrazione del fatto che ci si ritrova “in un contesto di notevole rilevanza paesaggistica”. Per la Società ticinese per l’arte e la natura c’è quindi un aspetto lapalissiano: “se vi sono da fare dei dezonamenti nell’ambito del Piano regolatore (Pr) sovradimensionato di Novazzano – si scrive nel documento –, questa è una delle aree che potrebbe entrare in considerazione a tal fine”, visto la collocazione in un “luogo sensibile”.

Una via percorsa nel 2022 pure dall’autorità comunale, accanto alle lacune normative. Salvo poi essere richiamata dal Consiglio di Stato – che ha confermato comunque il diniego della licenza – alla necessità di approfondire maggiormente la situazione e lo stato delle zone edificabili, sullo sfondo la Legge sulla pianificazione del territorio e il Piano direttore cantonale (con la scheda R6 sullo sviluppo degli insediamenti e la gestione delle zone edificabili).

‘Prima va chiarito il Pr’

Sta di fatto che per la Stan il progetto risulta essere in contrasto con i “fondamenti della pianificazione” e con la “necessaria revisione del Pr di Novazzano – “vetusto”, si annota –, che è notoriamente sovradimensionato”. Anche se la verifica delle contenibilità del Piano è ancora in corso. Al momento, si rimarca nell’opposizione, “si impone di attendere in ogni caso l’esito di questa verifica pianificatoria prima di dare l’avallo all’edificazione dei fondi”. In alternativa, si rilancia, “la domanda di costruzione andrebbe respinta (o tenuta in sospeso), finché siano prese dette decisioni in ambito di verifica della contenibilità e di ridimensionamento delle zone edificabili”.

Resta la convinzione della Società ticinese per l’arte e la natura che l’appezzamento, posto in una “posizione eccentrica”, dovrebbe forzatamente portare a una riconsiderazione dei contenuti pianificatori locali, in virtù anche della “protezione paesaggistica dello stesso comparto”.

Quelle ‘zone di rispetto’

La Stan d’altra parte, allarga lo sguardo all’intero Pr che appare, si sottolinea, “inadeguato”, soprattutto alla luce di quanto stabilito a suo tempo dalla documentazione riguardante il Parco della Valle della Motta circa “le zone di rispetto limitrofe”. E l’area tutta intera del progetto, libera da edificazioni, è inclusa quale “zona di rispetto”. Tutto ciò, si rilancia, “non è semplicemente un auspicio, ma una vera e propria indicazione per delineare una futura strategia pianificatoria volta a garantire continuità paesaggistica e ambientale del Parco, come indicato anche per altre zone del Comune di Novazzano, anch’esse inedificate”. Come dire che il Pac, il Programma d’azione comunale per lo sviluppo insediativo centripeto di qualità, deve far suoi gli orientamenti del Puc e ragionare su uno stralcio della zona edificabile.

‘Un interesse pubblico rilevante’

Proprio a Novazzano, motiva con forza la Stan, “ha senso individuare quelle tessere verdi di salubrità e biodiversità (spazi liberi) atte a ricreare armonica alternanza ed equilibrio territoriale”. Detto altrimenti, “quando si ha a che fare con un mosaico di pregio, come in questo caso, il restauro attento è d’obbligo: fuor di metafora e con i termini concreti delle scienze del territorio ciò vuol dire ricucire, riconvertire le destinazioni d’uso, dezonare, ove occorre, per riannodare la trama verde”.

In conclusione, l’opposizione rende attenti sul fatto che “la riduzione delle zone edificabili sovradimensionate costituisce un interesse pubblico rilevante suscettibile d’avere, di principio, la priorità sull’interesse pubblico alla stabilità dei piani, così come sugli interessi privati dei proprietari toccati dal provvedimento”.