‘Un altro capitolo nella storia dello sviluppo turistico’

È un progetto “che permetterà di guardare al futuro” e di “scrivere un nuovo capitolo nella storia dello sviluppo turistico della regione” quello che l'assemblea dell'Organizzazione turistica regionale (Otr) del Mendrisiotto e Basso Ceresio ha votato durante l'assemblea di ieri, giovedì 23 novembre. È stato infatti stanziato un credito di 1,2 milioni di franchi per l'acquisto del mappale dell'ex ristorante Stazione di Capolago e di un parcheggio inserito nel mappale, per un totale di 927 metri quadri, e l'autorizzazione alla sottoscrizione del rogito del diritto di compera. La trattanda è stata approvata con un voto contrario, quello di Balerna (la delegata del Comune ha motivato il voto negativo con l'informazione insufficiente ricevuta: il messaggio è infatti stato reso pubblico solo ieri). «Fino a una settimana fa stavamo ancora trattando con il proprietario», è stata la risposta del presidente del Consiglio d'Amministrazione dell'Otr Moreno Colombo, al suo fianco la direttrice Nadia Fontana-Lupi, che ha preso nota dell'osservazione. Stando alla tempistica inserita nel messaggio illustrato per il Cda da Fausto Medici e dall'architetto Massimo Cattaneo, entro la fine del 2026 il sedime ospiterà la nuova sede dell'Otr, che lascerà quindi gli spazi di via Mapoli a Mendrisio, oggi non più idonea e difficile da raggiungere per i noti problemi di traffico del comparto. Con il voto di ieri il Cda può riservarsi la proprietà, versare il primo acconto di 25mila franchi e continuare con i necessari passi. Nel corso dell'assemblea dello scorso mese di giugno, l'Otr ha già accantonato 100mila franchi. L'intenzione è di ripetere l'esercizio, con 50mila franchi, anche con l'esercizio di quest'anno.

Una posizione strategica

La sede di Capolago si troverà in “posizione strategica” e in “un luogo comodamente raggiungibile in treno e con il bus, in prossimità di un molo, di fronte alla stazione Ffs e alla stazione di partenza della Ferrovia Monte Generoso, a pochi passi dal Monte San Giorgio, dal parco del Laveggio e dalla futura passeggiata a lago”. Oltre agli uffici dell'Otr, il progetto include anche una piccola ‘Maison du terroir’ e un B&B. Un modello ibrido “che permetterà di rispondere alle esigenze più contemporanee del turista”. L'investimento totale è a oggi stimato in 2'460'000 franchi.

Un processo lungo sei anni

Nel messaggio illustrato all'assemblea vengono ripercorse le tappe, iniziate sei anni fa, che hanno portato al progetto di Capolago. Individuato l'ex ristorante, di proprietà di Donato Caggiano. Nel marzo 2018 il Cda ha incaricato lo studio di architettura Cattaneo-Birindelli di Balerna di realizzare un primo studio di fattibilità per “considerare una serie di varianti d'intervento che spaziavano dal coprire le esigenze minime a sfruttare al massimo le proprietà edificatorie del mappale”. Alla ripresa dei contatti con i proprietari, dopo lo stop imposto dall'emergenza sanitaria, “la situazione della proprietà era cambiata”. Da una parte il mappale originario è stato diviso in due parcelle, “riducendo quindi la parte in vendita e di conseguenza anche il prezzo di vendita era sceso”. Dall'altra la notifica da parte dell'Ufficio tecnico di Mendrisio che nell'area “è stato introdotto il principio di una nuova variante di piano regolatore ed è stata istituita di fatto una zona di pianificazione che a tutt'oggi deve essere normata a livello istituzionale”. Gli intenti della variante sono quelli di focalizzare il rispetto dell'attuale carattere e tipologia del comparto di ‘Ville di fine ’800 - inizio ’900’, ossia di “singoli volumi all'interno del proprio mappale con proporzioni bilanciate fra pieni e vuoti (distanze tra edifici e relative altezze tra i tre e i quattro piani”.

Verso la domanda di costruzione

Preso atto dei nuovi vincoli, e quindi della necessità di non abbattere la vecchia villa che un tempo era un ristorante, studio d'architettura e ingegneri specialisti coinvolti nella progettazione si sono quindi chinati sul progetto definitivo. Lo stesso “prevede la ristrutturazione della ‘villa’ di inizio ’900, per ospitare un B&B e l'edificazione di un piccolo immobile, che potrà ospitare una ‘Maison du terroir’ e gli uffici dell'Otr”. I contatti che lo studio di architettura ha avuto con l'Ufficio tecnico di Mendrisio “permettono di considerare che, malgrado la situazione particolare del quartiere, l'attenzione ai dettagli e la ‘pulizia’ architettonica con la quale si intende intervenire – la villa verrà rispostata agli antichi volumi di fine ’800 –, sono apprezzate e condivise”. Il progetto preparato dall'architetto “è in fase avanzata e può essere presentato per la domanda di costruzione”. Il diritto di compera di 1,2 milioni – il prezzo è stato stabilito da una perizia immobiliare – avrà la scadenza del 31 luglio 2025, “con possibilità di proroga unilaterale fino al 31 luglio 2027”.

La proprietà di via Maspoli sarà venduta

Per ristrutturare la villa ed edificare il nuovo stabile, l'Otr investirà 2'460'000 franchi. Un investimento che sarà finanziato con la vendita dello stabile di proprietà, e attuale sede dell'Otr, di via Angelo Maspoli 15 a Mendrisio, che sarà oggetto di un'assemblea straordinaria prevista all'inizio dell'anno prossimo. Alla vendita, valutata da una perizia in 2'265'000 franchi, si aggiungeranno “un contributo non ancora definito che vorremmo inoltrare all'attenzione della Fondazione Promo Mendrisio, oltre che dai fondi cantonali L-Tur e dai fondi regionali Fpr che intendiamo chiedere”. La palazzina di via Maspoli è stata edificata nel 1991, “quando la situazione viaria all'uscita dell'A2 e in generale il flusso viario ne consentivano la raggiungibilità e quindi la posizione scelta risultava strategica e costituiva un vantaggio per coloro che volevano contattare l'Otr”. Lo sviluppo del comparto rende ora questa ubicazione “non più ideale”.

Ritorni diretti e indiretti

Il Consiglio d'Amministrazione dell'Otr è convinto che “la diversificazione dell'attività risulterà un vantaggio”. Ci saranno ritorni indiretti come “un progetto che nel complesso si presenta innovativo e rivela una particolare attenzione alla sostenibilità e alla valorizzazione di un comparto del quartiere di Mendrisio”. A questo si aggiunge “l'inserimento nella struttura ricettiva-infopoint di una ‘Maison du terroir’ che permetterà di presentare la regione anche attraverso i contributi del territorio e i propri partner”. Per questo “sarà quindi importante studiare con attenzione i dettagli dell'arredamento che dovrebbero considerare i temi dell'innovazione e della digitalizzazione in un ambiente che vorrebbe sottolineare le caratteristiche tradizionali della regione”. Il ritorno diretto è invece rappresentato “dalla presenza di un B&B che avrà a disposizione 7 camere doppie e 4 singole, per un totale di 18 posti letto, che andranno ad ampliare l'offerta ricettiva regionale e contribuiranno allo sviluppo delle fonti di finanziamento dell'Otr”.

Approvato il Preventivo 2024

L'assemblea ha approvato anche i conti preventivi 2024 che, dopo anni, stimano cifre nere. I conti stimano infatti un avanzo di 3'415 franchi. Il ringraziamento è andato ai privati e agli investimenti che hanno effettuato negli ultimi anni.