Stabio rimodella l'area di Montalbano. Ma il ritrovo non si tocca

Il Municipio di Stabio non ha cambiato idea sul 'Modello urbanistico' da far aderire, nel prossimo futuro, al comparto di Montalbano. C'è, però, una scelta chiave che oggi, a oltre un anno di distanza, vede sovrapporsi la visione locale a quella cantonale: l'edificio dell'antico ritrovo non potrà essere toccato. Quel 'casale di campagna' continuerà a far parte del paesaggio. Anzi, ne diverrà il "fulcro", anche in previsione dei futuri insediamenti, che non potranno evitare di relazionarsi con quella presenza, peraltro significativa. Sì, perché la zona era e resta edificabile, sebbene il potenziale ne esca ridimensionato. Sta di fatto che il suo primo test la nuova variante di Piano regolatore l'ha superato, staccando il "preavviso positivo" del Dipartimento del territorio (Dt). Quello stesso Dipartimento che di fronte alla prima stesura del documento pianificatorio non aveva lesinato le critiche. Sono anni, del resto, che a Stabio attorno all'area pedemontana del Comune, che a nord confina con le vigne, si consuma un dibattito vivace, in un tira e molla tra un drappello di proprietari, determinato a far valere i suoi diritti edificatori, e un folto gruppo di cittadini e le associazioni ambientaliste altrettanto decisi a salvaguardare un luogo riconosciuto come sensibile. Ora che l'esecutivo ha rivisto la sua strategia e accolto i suggerimenti cantonali, la pubblicazione del dossier - consultabile da ieri e sino al 6 novembre all'Uffcio tecnico - restituirà il polso della situazione.

Il vecchio ritrovo? Scatta l'obbligo di conservazione

Una cosa è certa, i ripensamenti municipali sono stati accolti con favore dal Dt. L'idea di immaginare un "inserimento armonioso e ordinato delle nuove strutture nel contesto paesaggistico delle vigne", al fine di rapportarsi "in modo confacente alla realtà di campagna e alla struttura esistente costituita dal ristorante Montalbano" ha fatto breccia, come si evince dall'esame preliminare del Dipartimento. Dt che non ha mutato opinione sul fatto che il ritrovo si ponga "quale emergenza di qualità nel particolare contesto territoriale, posto ai limiti del comprensorio edificabile, costituendo un volume dalla forte identità agricola e ricettiva, legata ai vigneti che la circondano".

La 'zona speciale' e gli 'spazi liberi'

Fissato l'obbligo di mantenere, in via sostanziale, il complesso preesistente, l'autorità comunale ha quindi fatto leva sulla necessità di "compattare verso via ai Ronchi l'edificazione, in maniera da preservare il più possibile i giardini a valle e favorire così una edificazione incastonata nel verde". Non solo: gli interventi saranno governati dal Comune. Tra limiti e paletti non si potrà derogare da altezze - non più di 6 metri -, linee e tipologie dei futuri stabili, ma altresì materiali e colori delle facciate. Senza trascurare l'indice di superficie verde minima, pari al 60 per cento. Non a caso il Municipio fra le due opzioni indicate a suo tempo dal Cantone, dotarsi di un Piano di quartiere - vincolo prediletto dal Masterplan iniziale - o introdurre una 'zona speciale', ha preferito la seconda. Una preferenza sulla quale il Dipartimento non ha avuto nulla da ridire. Insomma, le "debite condizioni qualitative" sono date. Detto altrimenti, al Dt si ritiene che "la proposta pianificatoria, fondata su un disciplinamento articolato nelle sue componenti, consista in un'adeguata riposta al particolare contesto insediativo, fornendo confacenti premesse per un consono inserimento dei nuovi volumi, salvaguardando nel contempo gli spazi liberi".

Ecco un'altra parola chiave: 'spazi liberi'. L'esecutivo vi dedica una zona ad hoc che, se 'esclusiva', è "destinata a conservare superfici libere dall'edificazione". Una modalità valutata "con favore" dai servizi cantonali visto la sua valenza volta a salvaguardare la parte a valle. Meno entusiasta si è mostrato da subito il terzetto di imprenditori proprietario nel comparto di oltre 5mila metri quadrati (nel cassetto progetti per costruire delle ville famigliari). Davanti a questa eventualità, infatti, nelle osservazioni hanno già preannunciato l'intenzione di chiedere l'esproprio materiale per le parti interessate.

Sul comparto pende la scheda R6

Al di là di tutto, però, come richiama ancora il Dt "l'edificabilità del comparto, sebbene già parzialmente edificato, va valutata dal Comune con particolare attenzione". A cambiare le carte in tavola potrebbe, infatti, calare (dal Cantone) la scheda R6 del Piano direttore, con la quale si intende regolare 'Sviluppo degli insediamenti e gestione delle zone edificabili'. E questo soprattutto a fronte di un dato riconosciuto dagli stessi progettisti della Planidea, ai quali il Municipio ha assegnato l'incarico di ragionare sull'area di Montalbano: "la riserva di zona edificabile di Stabio è superiore alle previsioni di sviluppo per i prossimi 15 anni". Scheda alla mano, in quel caso la conseguenza potrebbe dunque essere una "ipotesi di dezonamento". Una possibilità evocata anche dal Dt nel suo esame preliminare. In effetti, si fa notare, "una rivalutazione dell'edificabilità andrebbe presa in considerazione dal Comune se le risultanze dell'approfondimento previsto dalla Scheda R6 dovessero determinare un sovradimensionamento del Piano e la misura si configurasse idonea a concorrere a una ricalibratura della contenibilità in linea con gli indirizzi del programma d'azione comunale fondato su uno sviluppo centripeto di qualità". Ce n'è quanto basta per indurre qualcuno a incrociare le dita. Non tutti, però: i 'Cittadini per il territorio', ad esempio, nel loro parere già avanzavano la richiesta di stralciare completamente la zona qualora si confermasse un Pr 'extra-large'. Per capire chi ha ragione, adesso, non resta che attendere la decisione parlamentare sulle modifiche.

La variante modellata su Montalbano, invece, seguirà il suo iter: dopo la pubblicazione, le altre tappe saranno il voto del Consiglio comunale e l'approvazione del Consiglio di Stato.