A Valera è (anche) una questione di stime

Si può dire senza dubbio che il destino del comparto Valera, a Mendrisio, sia uno di quei temi che da sempre (o quasi) divide. Così mentre la politica locale (e presto quella cantonale) dibatte sui contenuti pianificatori da assegnare a quei 190mila metri quadrati di territorio ritagliati fra Rancate, Ligornetto e Genestrerio, nei tribunali ci si confronta, ben più prosaicamente, sul valore dei terreni. Tant’è che per stabilire l’ammontare dell’indennizzo dovuto per l’esproprio definitivo di poco meno di 400 metri quadri si è arrivati fino al Tribunale amministrativo federale (Taf). L’appezzamento, utile (con altri) ad attuare la riorganizzazione dello svincolo autostradale di Mendrisio, non solo è parte di una superficie più ampia, ma al pari di altre quattro aree confinanti è di proprietà di una immobiliare, la Tercon, che fa capo a uno dei maggiori proprietari di Valera (il Gruppo Baumgartner).

E qui sta il punto: il dicembre scorso il collegio dei giudici del Taf ha dato ragione alla società anonima, confermando la valutazione fatta a suo tempo – era il maggio del 2013 – dalla Commissione federale di stima del tredicesimo Circondario (ovvero Ticino e Grigioni). Morale: lo Stato dovrà pagare 138mila franchi – 350 franchi al metro quadro – per un terreno che, dal canto suo, l’Ufficio federale delle strade (Ustra), responsabile del progetto, era pronto a compensare con 20 franchi al metro quadro, ovvero quanto un comune terreno agricolo. Secondo i giudici, infatti, la stima presentata dalla Commissione era “corretta”. Ma ciò che più conta, ai fini del verdetto, era giusto a quel tempo – il 2 maggio 2013, data dell’udienza di conciliazione – iscrivere i quasi 400 metri quadrati nella zona a carattere industriale-artigianale.

E allora il cambio di rotta impresso dal Cantone su Valera? Resta un dato di fatto, ma successivo al momento in cui si è calcolato il rimborso per l’esproprio. In sostanza, ribadisce il Taf, “il cambiamento pianificatorio è “concretamente intervenuto soltanto successivamente al ‘dies aestimandi’, più precisamente il 2 febbraio 2016”, quindi circa 3 anni dopo. Come dire che all’epoca la vocazione edilizia non era messa in discussione. Il che potrebbe creare un precedente. A fare da spartiacque è lo stralcio del comparto di Valera dai Poli cantonali di sviluppo economico, effettivo (quindi in vigore) dal febbraio 2016. In altre parole, c’è un prima che, in particolare agli occhi della proprietà, statuiva l’edificabilità del terreno, dunque il suo potenziale futuro; e c’è un dopo. “Sicché – sottolineano i giudici – attualmente non è più possibile ritenere che lo stesso abbia carattere industriale, artigianale o edificabile”. Una tesi sostenuta fin dall’inizio dall’Ustra, nella vertenza rappresentata dal Cantone (e meglio dal Dipartimento del territorio). Ciò non toglie che la sentenza del Tribunale amministrativo offra un argomento ai due grandi proprietari privati presenti nel comparto, i quali, davanti a un altro Tribunale, quello di espropriazione, sollecitano da tempo un risarcimento di oltre 40 milioni. Se, insomma, sulla destinazione ‘verde’ del comparto il Cantone non ha più dubbi, sugli effetti finanziari del Piano di utilizzazione cantonale (che si prospetta all’orizzonte) non è ancora scritta l’ultima parola. Non a caso l’immobiliare titolare del terreno nella procedura di conciliazione aveva chiesto 600 franchi al metro quadro, forte del fatto che lì in passato c’era un deposito di idrocarburi e ora il comparto “non sarebbe più un’area verde di pregio”. Certo è che attualmente Valera, conclude il Taf, “non ha ancora smesso di lasciare parlare di sé, tant’è che il suo destino non è ancora stato deciso in maniera definitiva dalle competenti autorità cantonali. Ad oggi giorno, vige dunque un vuoto pianificatorio per quanto attiene al predetto comparto”. Una fase di transizione delicata su cui pesa l’indennizzo ‘certificato’ dai giudici, il che potrebbe indurre il Cantone a maturare la decisione di impugnare il verdetto davanti al Tribunale federale di Losanna.