Lo ‘sfitto’ dilaga ma i prezzi restano alti

Nel cielo sopra Massagno da qualche anno le gru volteggiano numerose. Vanno e vengono, per costruire palazzi su palazzi. Da collina delle villette a 'quartierone' ultra-costruito di periferia. Con un problema; i nuovi palazzi - non sempre di 'alto standing' o in posizioni spettacolari - costano cari e spesso gli appartamenti restano vuoti, mentre giovani e anziani, famiglie a reddito medio-basso, sono costretti ad accasarsi altrove. Un fenomeno ormai piuttosto visibile, e ora approfondito da uno studio di Ilaria Caldelari-Panzeri, 'Focus immobili' il suo titolo, commissionato dal Municipio di Massagno nell'ambito dell'esame di una mozione presentata in Consiglio comunale da Renato Ricciardi per un sostegno comunale all'alloggio. Che si tradurrà, nelle intenzioni del Municipio, in un regolamento comunale di aiuto all'alloggio fra i 400 e i 600 franchi mensili per chi rientra nelle categorie di reddito e di sostanza stabilit ,e laddove l'affitto superi una 'franchigia variabile tra i 1'325 franchi (per un single) e i 1'890 franchi mensili (famiglie numerose). Si voterà in Consiglio comunale in occasione del prossimo Consiglio comunale, e ci sarà modo di riparlarne.

Veniamo dunque allo studio. Stando ai dati accertati, mentre  la popolazione massagnese è grossomodo stabile attorno a quota 6'500 abitanti, l'edilizia porta, rispettivamente porterà sul mercato 546 nuovi appartamenti tra il 2017 e il 2022. Di questi ben 168 si trovano nel nuovo quartiere presso via Lepori, altri palazzoni sono sorti un po' in tutta Massagno, oltre 100 appartamenti sulla sola via San Gottardo. Ne consegue una disponibilità piuttosto ampia di appartamenti sfitti, che secondo una stima a Massagno si situerebbe addirittura intorno al 4,2%, una fetta notevole del costruito.

In teoria, secondo il classico meccanismo di della domanda e dell'offerta, ne dovrebbe conseguire un vantaggio per gli inquilini, con pigioni più accessibili. E qui arrivano le cattive notizie. Per fare un qualche esempio, fra i 3 locali e mezzo recensiti, salvo alcuni rari casi, si va da 1'350 franchi a ben oltre i 2'000 mensili, dentro stabili in buona parte risalenti agli anni '60/'80. Questi dati si riferiscono agli sfitti che risultano all'Ufficio tecnico comunale, e non comprendono tutte le nuove costruzioni di cui si parlava prima, le quali richiedono pigioni anche superiori. "Lo sfitto è distribuito su tutti i quartieri, non sembra dunque prevalere una carenza di offerta nello standing superiore piuttosto che nel segmento popolare" annota lo studio. Tuttavia, "Un'analisi più approfondita rivela che lo sfitto preponderante riguarda gli appartamenti della produzione consolidata, fino agli anni '80. Le pigioni più alte si evidenziano invece nell'offerta più recente, quella degli anni 2016-2019, ciò che parrebbe confermare la preponderanza di un'offerta nello standing medio alto. Questo dato concorre probabilmente a disincentivare le giovani famiglie, gli studenti e i pensionati. D'altra parte si potrebbe sostenere che un'analisi così superficiale non tiene conto della metratura e del livello di comfort degli appartamenti". 

Secondo lo studio, una drastica riduzione del costo degli affitti non è auspicabile, per due motivi: il rischio che i vecchi immobili vengano lasciati cadere nel degrado per mancanza di entrate sufficienti, e la perdita di attrattività di Massagno verso i nuovi investitori. Resta il problema della sostenibilità di questi affitti per il cittadino ticinese medio, nella situazione economica odierna, con una media di 1'600 franchi mensili per 100 metri quadri (senza le spese accessorie, che aumentano la cifra i un 15% circa) secondo lo studio, cifra peraltro analoga a quella di Lugano. In tutti i casi il processo di autoregolazioni delle pigioni è lento, osserva lo studio ritenendo che sarebbe auspicabile un progressivo passaggio della popolazione dai vecchi stabili a quelli nuovi.

Insomma un mercato che stenta a stabilizzarsi, anche per effetto della crisi finanziaria del 21008 che ha indotto gli investitori, specie, casse pensioni e altri fondi di risparmio, a puntare con decisione sul mattone anche in assenza di una domanda, ma non può o non vuole adeguare i prezzi verso il basso.