Ex caserma di Losone ‘il prezzo d’acquisto va riesaminato’

La recente sentenza del Tribunale federale, che stabilisce, senza possibilità di dubbio, che il comparto dell’ex Caserma di Losone non è una zona edificabile potrebbe avere ripercussioni "salate" per la Confederazione. La decisione dei giudici di Losanna è stata discussa nella sua ultima seduta dal Municipio della località sulla destra della Maggia.

L’esecutivo, dopo aver preso atto dei contenuti della sentenza, che sposa in tutto e per tutto quella del Tribunale amministrativo (Tram) del Cantone Ticino datata 17 giugno 2021, ha valutato i passi da intraprendere. «Ci stiamo muovendo su due fronti – conferma il vicesindaco Fausto Fornera –. Da una parte dobbiamo analizzare quali sono, dal punto di vista legale, le possibilità di utilizzo degli immobili considerati fuori zona edificabile. Ovviamente ci si riferisce unicamente agli stabili già presenti sul vasto terreno. Possiamo dimenticarci nuovi progetti, che erano invece compresi negli obiettivi iniziali. Per quanto riguarda l’ex caserma e la vecchia palestra, l’opzione più accreditata resta l’insediamento dell’Accademia Dimitri».

Ricordiamo che la costruzione fuori dalle zone edificabili è disciplinata in larga misura dal diritto federale. Le licenze sono subordinate al rispetto di condizioni molto severe e soggiacciono a preavvisi vincolanti rilasciati dalla competente autorità cantonale.

Ma il Municipio di Losone sta pensando a come muoversi anche su un altro fronte: «Stiamo approfondendo la possibilità d’intavolare trattative con la Confederazione per un riesame del prezzo di vendita del comparto. Infatti, nel 2016 lo avevamo acquistato pagandolo come se fosse terreno edificabile. Ma così non è».

Un prezzo basso (in apparenza)

Sette anni fa il Comune di Losone aveva pattuito con ArmaSuisse di pagare 4,45 milioni di franchi; un prezzo "politico" e per nulla esagerato per un terreno edificabile di quell’ampiezza. Ma già allora, come emerge chiaramente dalla recente sentenza del Tribunale federale, quel terreno non era edificabile.

Di più. Nel contratto firmato a quell’epoca il Comune si è premunito d’inserire una clausola ben precisa. Tra il Comune e la Confederazione è stato parimenti concordato che "qualora non fosse possibile, entro il termine di 10 anni dalla firma del contratto (ossia dal 21 gennaio 2016) procedere alla nuova pianificazione del comparto in una zona diversa da quella attuale, il prezzo di acquisto dovrà essere ridotto secondo quanto verrà stabilito da una perizia che dovrà essere allestita da parte di un terzo indipendente designato di comune accordo fra le parti e, in caso di mancato accordo, dal presidente pro-tempore del Tribunale delle espropriazioni".

Cade il ‘diritto di ricupera’

Lo stesso contratto prevede pure un "diritto di ricupera" da parte della Confederazione "nel caso in cui entro dieci anni dalla data del trapasso di proprietà (ossia dal 31 ottobre 2017), il Comune di Losone non abbia ancora realizzato un cambiamento di destinazione del comparto ex Caserma". Un cambiamento di destinazione che verosimilmente non arriverà in tempo. Tuttavia lo stesso diritto di ricupera "non è comunque dato e verrà a decadere definitivamente nel caso in cui non dovesse essere possibile realizzare un cambiamento di destinazione del comprato ex Caserma per decisione di un’autorità amministrativa e/o giudiziaria superiore". Come è avvenuto nel caso specifico.

Difficile prevedere come andranno le cose e quali saranno gli ostacoli che il Comune incontrerà nelle due nuove strade intraprese per dare un futuro alla ex piazza d’armi. Fatto sta che finora gli sforzi pianificatori, compiuti assieme al Cantone, si sono rivelati vani.

Il sedime, sulla Piana d’Arbigo, ha una superficie complessiva di circa 116mila metri quadri ed è attraversato dal riale Segna, che lo divide in due settori. In quello ad est, circa 59mila metri quadri, si concentrano una decina di edifici e manufatti; quello ad ovest, circa 56mila metri quadri, è inserito nell’inventario federale dei paesaggi, siti e monumenti naturali (bosco, radure, prati e siepi e boschetti). Dopo la dismissione delle attività militari e l’acquisto da parte del Comune (a eccezione della palestra nuova, disegnata dall’architetto Livio Vacchini), nel dicembre del 2019 il Consiglio comunale ha adottato una variante del Piano regolatore. Il comparto viene suddiviso in cinque distinte zone di utilizzazione. In particolare, la parte est del riale era destinata a sport, cultura e tempo libero, a un nodo intermodale e a un parco alberato. La variante è però stata contestata con un ricorso, approvato dal Tram nel 2021 (con la recente conferma del Tf).

Il nocciolo della questione sta nel fatto che, in precedenza il Consiglio di Stato, statuendo nel 2019 sul ricorso di un privato contro una licenza edilizia per un deposito di cantiere, aveva asserito che quel fondo, ubicato nel comparto dell’ex Caserma, con l’approvazione del Piano regolatore del 2005 e la conseguente abrogazione di quello del 1975 (che determinava la destinazione del sedime a uso militare), senza una nuova variante approvata si trovava al di fuori della zona edificabile. Di conseguenza tutto il comparto è oggi da considerare fuori zona edificabile, non essendoci per esso una pianificazione valida e approvata dalle autorità competenti.

Va detto, infine, che quella sorta di "vuoto pianificatorio" in cui si è ritrovata l’ex piazza d’armi era già tale nel 2016, quando era stato firmato il contratto di compravendita. Difficile, dopo la sentenza dei giudici della massima istanza giuridica svizzera, pensare che giungano delle soluzioni pianificatorie nei prossimi anni, che permettano uno sviluppo dell’area così come avevano ipotizzato Cantone e Comune.

Impossibile che la stessa area possa rientrare in una zona edificabile (ci vuole l’autorizzazione federale); impensabile, infine, che il Comune possa trovare dei terreni azzonati da declassare per andare a compensare un’eventuale conversione del comparto ex Caserma in area edificabile.