Monte Brè e Cardada: un progetto principesco

«A noi piace lavorare in modo serio», aveva detto il sindaco di Locarno, Alain Scherrer, quando in Consiglio comunale era stato invitato a spiegare il suo coinvolgimento (poi da lui stesso annullato) nel faraonico progetto di maxi resort montano. Scherrer aveva spiegato che la sua possibile partecipazione alla giuria era nata da un abboccamento di un collega municipale che, a nome di un architetto locarnese, ne aveva chiesto la disponibilità di massima; ma non ottenendo alcuna indicazione aggiuntiva nei mesi successivi, e ritrovandosi di punto in bianco nella “brochure” pubblicitaria del resort in qualità di membro della giuria, aveva preferito rinnegare quel mezzo passo avanti: lo aveva fatto contattando la società promotrice e chiedendo di essere tolto dalla lista.

Scherrer, allora – al di là del fatto di non aver probabilmente considerato a fondo le implicazioni politiche di un proprio coinvolgimento diretto in una questione che sarebbe poi dovuta passare in Municipio – non sapeva ancora bene con chi aveva a che fare. Il “chi” è da cercare nella Augur Invest Ag, iscritta nel luglio del 2008 nel Registro di commercio del Cantone di Svitto, e di alcune sue partecipate. La Augur è una holding il cui capitale azionario di 936mila franchi, interamente liberato, è detenuto da autentici pezzi da novanta. Ne emergono due personaggi: Oliver Wolfensberger e Joachim Schoss.

Nella lettera inviata ai possibili investitori nel resort locarnese dal direttore di progetto Marc Sontag – di cui parleremo in seguito –, Wolfensberger, presidente della società, viene presentato come sviluppatore di progetti immobiliari di lusso, fra cui lo Schneefalke di Andermatt. Con il suo lotto di residenze secondarie, lo Schneefalke è uno degli elementi del ben più vasto Andermatt Swiss Alps di Samih Sawiris. Il nome di Wolfensberger è anche stato accostato a quello di Rainer-Marc Frey, imprenditore quotato da Bilanz a 1,25 miliardi di franchi e attivo (anche) nel campo delle criptovalute. Quanto a Schoss, va senz’altro rilevato il suo impegno a livello sociale in qualità di presidente della Fondazione MyHandicap.com; ma, al di là di questo, è considerato fra i maggiori imprenditori svizzeri nel settore di internet. Basti un nome – la ImmobilienScout24 da lui fondata nel ’97 – per dare la misura del portafoglio.

Presidente della Augur Invest risulta essere il giovane avvocato zurighese Michel Pola. Fra gli azionisti della Holding figurano anche altri membri di peso: Patrick Eberle, ex capo delle finanze del colosso Tamedia; il responsabile dello sviluppo Ralf Skrzipek, imprenditore immobiliare; e Cosimo Violati, altro imprenditore nel settore del mattone. Violati è attivo a livello internazionale, e si profila anche come “uomo marketing” in relazione a svariati marchi del lusso.

Le società ‘fotocopia’

Sotto il cappello della Holding, come detto, vi sono alcune società partecipate e “fotocopia”: abbiamo la Medical Wellness Project Ag, la Medical Wellness Hotel Ag e la Avalon Condominiums Ag, tutte con sede a Zugo e tutte facenti capo alle stesse tre persone: il già citato Marc Sontag, firmatario della lettera agli investitori nella sua qualità di direttore di progetto, Barbara Ochsner e lo stesso Violati. Ebbene, Sontag non è certamente un elemento insignificante: con lui si torna a bomba sull’Andermatt Swiss Alps, nel cui sviluppo aveva assunto un ruolo di primaria importanza. Particolarità di queste società anonime è avere, fra gli scopi particolari, l’acquisizione di parcelle al Monte Brè fissando un prezzo oltre il quale non è previsto spingersi: una, la 3130 (di 8’878 metri quadrati), doveva essere comprata “per un massimo di 6,5 milioni di franchi”; l’altra, la 3257 (di 7’000 metri quadrati) “per un massimo di 1,7 milioni di franchi”. Si tratta di terreni a futuro uso residenziale la cui valutazione a business-plan – parliamo del cosiddetto “valore residuo” – è nettamente maggiore: il 3130 avrebbe, da “costruito”, un valore commerciale 20 milioni di franchi, mentre per il 3257 si parla di 11,5 milioni di franchi.

Non è tutto. Perché nella galassia che ruota attorno alla Holding v’è una quarta società anonima: la Vita Genesis Ag, anch’essa con sede a Zugo. Dagli ultimi dati del Registro di commercio risulta essersi concentrata nell’acquisto di terreni destinati ad ospitare la struttura alberghiera prevista a Colmanicchio. Ebbene, membro del Consiglio di amministrazione della Vita Genesis, con firma individuale, è Jasmin Selina zu Sayn-Wittgenstein, che porta lo stesso cognome del personaggio-chiave di tutta questa vicenda: Peter Wilhelm zu Sayn-Wittgenstein, detto “il Principe”.

Rampollo di una famiglia nobiliare tedesca, Peter viene raccontato come «una persona impegnata e molto alla mano». E, ciò che più conta in questo caso, «particolarmente determinata a realizzare il “suo” resort fra Brè e Colmanicchio», tant’è vero che proprio all’intervento del Principe si devono molte, se non tutte, le transazioni immobiliari andate in porto finora. «Tutto era partito da Peter – dice un proprietario di Brè –, che aveva acquistato l’ex albergo con l’intenzione di ridargli lustro. Ha sempre dimostrato grande entusiasmo perché crede nel progetto. Ora, però, è da qualche settimana che non si fa vivo».

Pianificazione ‘generosa’:
non c'è limite alle residenze secondarie

Il dubbio non è più se riusciranno, alla fine, a impossessarsi dei terreni funzionali alla realizzazione del loro progetto che da Brè si svilupperà fino a Cardada. Non lo è più perché lo hanno già fatto. Se non completamente, almeno in buona parte: nel “business plan” allegato alla lettera per i nuovi investitori, risalente ad alcuni mesi fa, figuravano 12 terreni già acquistati e altrettanti ancora da comprare; ma allo stato attuale le cose risultano cambiate: soltanto 4 terreni di questa seconda dozzina risultano ancora invenduti, e a questi ne va aggiunto uno solo dei primi 12 che invece era dato per acquistato, ma in realtà non lo è ancora. Dei sedimi ancora “liberi”, tre appartengono a due distinte Comunità ereditarie e due a privati cittadini. Ma su alcuni gravano dei diritti di compera già concessi agli investitori, quindi l’impressione è che la definizione completa dei passaggi di proprietà sia solo una questione di tempo.

Poi c’è la questione dei soldi. La stima del valore commerciale di tutti i terreni necessari per realizzare i “residence” a Brè e l’albergo con annessi wellness e Spa a Colmanicchio (Cardada) è di quasi 61 milioni di franchi e viene attribuita alla Wüest Partner, la maggiore e più quotata società di consulenza per il mercato edilizio e immobiliare in Svizzera. Per finanziare il rastrellamento di tutte queste superfici montane i promotori sostengono di disporre già di ipoteche per circa 20 milioni di franchi, di un prestito di 2 milioni, e di un provento dalla vendita azionaria di 7,3 milioni di franchi. E altri 24 milioni di franchi dovrebbero arrivare dalla vendita di ulteriori azioni. Per dare un’idea del “giro”, va rilevato che sono ammessi all’entrata nel piano di finanziamento solo soggetti disposti a investire almeno mezzo milione di franchi, purché qualificati secondo i criteri Finma (patrimonio di almeno 10 milioni di franchi e/o comprovate conoscenze professionali dei mercati finanziari e immobiliari). L’obiettivo finale – che potrebbe concretizzarsi entro la fine del 2022 – è realizzare 90 fra appartamenti di lusso e ville esclusive in due distinte zone al Monte Brè, più un hotel e Spa dotato di 65 suite a Cardada. Quanto ai “residences”, verrebbero venduti quali residenze secondarie con servizio alberghiero, ma è anche ipotizzabile la formula dell’affitto secondo le stesse modalità. Si parla di unità da 100 a 250 metri quadrati, con villette unifamiliari separate. L’albergo sarebbe invece accompagnato da un’area wellness di 3’000 metri quadrati e un ristorante stellato Michelin. Il progetto – esclusa la parte alberghiera – si prefigura come un investimento da 242 milioni di franchi, di cui una quarantina per l’acquisto dei soli terreni e il rimanente per la costruzione. Ipotizzando – così come fatto nel “business plan” – prezzi di vendita di 24mila 400 franchi al metro quadrato, ne emerge un valore commerciale di vendita di oltre 450 milioni di franchi, con un ritorno netto, per gli investitori, di 112 milioni di franchi nella peggiore delle ipotesi.

Fermo restando che un progetto omnicomprensivo sarà presentato alla Città nel corso del 2019, e che fino allora tutte le valutazioni sulla sua portata potranno essere soltanto teoriche, va rilevato che dal profilo pianificatorio quanto abbozzato non dovrebbe incontrare particolari ostacoli. Tutti i terreni che vi entrano in considerazione – sia al Monte Brè, sia a Colmanicchio – si trovano infatti nella cosiddetta Zona residenziale montana; una zona “destinata alla residenza, alle attività turistiche e alberghiere e a piccole attività commerciali non moleste”. In generale è ammessa la costruzione di edifici con un’altezza massima di 9 metri e mezzo (8 e mezzo sui terreni con una pendenza fino al 50%) e il 70% della superficie edificabile “dev’essere mantenuta libera da costruzioni e per almeno la metà sistemata a verde”. C’è inoltre un bonus per le attività alberghiere su sedimi di almeno 1’500 metri quadrati (bonus valido non soltanto lì, ma anche in altri comparti della Città): prevede un’altezza massima di 11 metri e mezzo, con un indice di sfruttamento dello 0,6. Per il comparto di Cardada, per altro, vi sono alcune regole diverse e particolari: l’altezza massima delle costruzioni è fissata a 7 metri e mezzo, ma per attività turistiche e alberghiere sono concesse deroghe fino a 10,5 metri di altezza e un indice di sfruttamento dello 0,6. In tutta la Zona residenziale montana – elemento importante – non esiste una limitazione per le residenze secondarie: questo, anche e soprattutto in relazione alla specificità storica del territorio e all’utilizzo residenziale secondario cui è “naturalmente” deputato.

La tempistica: nel 2019
la domanda di costruzione

A partire dal quarto trimestre del 2019 è prevista la vasta opera di costruzione, che potrà avvenire ovviamente solo dopo l’ottenimento della licenza edilizia da parte del Municipio di Locarno, stimata nel periodo primavera-estate. L’edificazione dovrebbe poi indicativamente durare per tre anni, fino alla fine del 2022, e nello stesso periodo di tempo i promotori del progetto intendono procedere con la campagna di vendita dei singoli oggetti. La tabella della tempistica è uno degli schemi più interessanti contenuti nel “business-plan”. Ne emerge che l’esame di fattibilità di tutta l’operazione era iniziato già prima del 2017 e si era protratto per tutto l’anno scorso. Contemporaneamente rispetto alla fase finale di questa valutazione, era partita la negoziazione con non meglio precisati “operatori”. Ne erano seguite un’opera di pianificazione generale e poi la campagna di finanziamento per l’acquisto dei terreni, attualmente in corso. Dal profilo tecnico, un primo concetto su cui continuare a lavorare è stato nel frattempo presentato dallo studio di architettura Aldo Cacchioli di Locarno, che intende appunto presentare la domanda di costruzione nel corso dell’anno prossimo.

Nell’attesa, parole rassicuranti sono veicolate dal sito della Augur Invest, che parla del Lago Maggiore Grand Hotel-Spa & Residences come di “un lussuoso centro benessere a 5 stelle con residenze di lusso”. Un “ritiro a uso misto” per realizzare il quale la Holding si dice “impegnata a sviluppare e gestire il suo progetto in modo sostenibile, con un obbligo per l’ambiente e la comunità”. Il progetto, sottolinea la Augur Invest, non comprometterà “o mancherà di rispetto” all’ambiente, poiché si concentrerebbe su “carattere estetico, storico e culturale della comunità circostante”, nell’asserito impegno di agire con “pratiche economicamente, socialmente, ecologicamente sostenibili e solide”, sostenendo “la conservazione del patrimonio naturale e culturale e della comunità locale”.

Per gli oppositori di ‘SalvaMonteBrè’
è solo una gigantesca speculazione

Nel breve filmato pubblicato in rete (www.salvabre.ch) si vede una panoramica su un villaggio gallico: piccole casette col tetto spiovente immerse nel verde. Improvvisamente, dal cielo piomba una mano gigantesca che ne afferra una e la estirpa dal terreno. La mano è quella di un generale romano che imperversa su un modellino in scala del paesino dell’antica Armorica dove Asterix, Obelix e tutti gli altri volevano soltanto preservare la loro indipendenza... È un grande sforzo sul filo dei nervi, quello intrapreso dai contrari al progetto al Monte Brè e a Cardada. Una branchia, la più agguerrita, si è riunita sotto il nome di “SalvaMonteBrè”; da mesi sta tentando con tutti i mezzi a disposizione di sensibilizzare l’opinione pubblica circa il potenziale pericolo dei “piani nefasti”, come vengono definiti quelli “orditi” dai promotori immobiliari e dai finanzieri confederati. Un invito dagli oppositori è tappezzare di striscioni e bandiere il territorio; materiale da esporre “fino a quando gli speculatori non avranno pubblicamente rinunciato ai loro piani”. In alternativa, viene proposto un sostegno finanziario, condotto anche tramite una campagna “GoFundMe” che si prefigge di raccogliere 50mila franchi (ma per ora è ferma a 222 franchi). Nel loro sito i “salvabrè” parlano di “impero del malinvestimento, dell’iperconsumismo, della speculazione, dello pseudo-lusso, dell’inquinamento e dei cubi di cemento”; che “dopo aver colonizzato le pianure, inizierebbe a dissacrare i monti ticinesi”. La campagna di dissuasione condotta in rete direttamente da Brè si basa su argomentazioni di tipo “ecologico, economico e morale” e tocca punti come “la quantità di traffico, rumore e rifiuti tipici delle operazioni a 5 stelle” che “sono del tutto incompatibili con l’ambiente naturale in cui si trova il Monte Brè”. Una località (come del resto la vicina Cardada) “di difficile accesso carrabile”, sulla quale andrebbero trasportate “oltre 45mila tonnellate di materiale, che si tradurrebbero in più di 1’800 camion da 25 tonnellate o oltre 30mila transiti in elicottero da 1,5 tonnellate”. Senza dimenticare il traffico privato indotto dai futuri proprietari o affittuari degli spazi. In ambito economico, poi, i contrari riflettono sul “malinvestimento”, che “si verifica quando si ha una combinazione tra prestiti per riserva frazionaria e tassi d’interesse artificialmente bassi. Questi fungono da segnali ingannevoli per il prezzo relativo, che alla fine richiedono una contrazione correttiva: un boom seguito da una rovina”. Infine, l’operazione non è sostenibile, per i “salvabrè”, neppure da un punto di vista morale, perché qui si parla di “appropriazione e distruzione delle proprie case, sostituzione degli abitanti e profanazione di un paradiso con uno sfogo di cemento decadente, dispendioso e distruttivo”.