Meno residenti, più sfitto. Eppure si continua a costruire

Meno residenti ma sempre più alloggi. Negli ultimi anni, per la prima volta da decenni, la popolazione cantonale è diminuita. In aggiunta aumentano i residenti ticinesi che lasciano il cantone. Chi perché non trova posti di lavoro adeguati (parliamo di 800 giovani formati che emigrano ogni anno), chi per trascorrere la vecchiaia in paesi dove la vita costa meno. Malgrado questi trend demografici vediamo modine disseminate un poco ovunque, ma chi ci andrà ad abitare? L’offerta supera di gran lunga la domanda.

In aggiunta, sempre la demografia ci rende attenti agli squilibri che ci attendono: i nati nel periodo del ‘baby boom’ (e sono davvero tanti) si stanno avviando alla pensione, una parte di loro, potrebbe trasferirsi in casa anziani, liberando appartamenti magari vetusti che andranno ad aggiungersi alla montagna di sfitto. Da tre anni infatti il numero di alloggi vuoti continua a salire in Ticino (vedi grafica). Già di per sé questo dato non è incoraggiante, ma altre incognite sono all’orizzonte: quale impatto avrà la crisi economica innescata dalla pandemia sul mercato immobiliare? E ancora: pigiando l’acceleratore su telelavoro e shopping online, si rischierà di dover fare i conti con spazi amministrativi e negozi vuoti? E la ristorazione che soffre dei prolungati lockdown libererà anche degli spazi?  Intanto i fondi pensione continuano a investire nel mattone come pure chi ha risparmi da parte sia grazie a tassi d'interesse ipotecari molto bassi sia per i rendimenti, sempre più esigui, dei depositi bancari. Ma vista la situazione, investire oggi, richiede molta prudenza. 

Due esperti ci aiutano a capirci qualcosa di più. Iniziamo dai numeri. Un dato è certo: lo sfitto avanza al galoppo come dimostra l’analisi del mercato immobiliare di Elio Venturelli che ha diretto per tre decenni l’Ufficio cantonale di statistica.  “Non è la prima volta che in Ticino si viene a creare un forte squilibrio fra domanda e offerta di abitazioni, col tempo il mercato ha sempre trovato una nuova stabilità, ma oggi rispetto alla situazione degli anni 90 le condizioni di partenza sono diverse”, dice Venturelli (fonte dei grafici: Statistica delle abitazioni vuote, Ustat, sito Internet/Ustat, elaborazione EV).

Nell’ultimo decennio si è passati dalla casa monofamiliare al condominio. Il numero di proprietà per piani (PPP), analizza Venturelli, rappresenta il 50% del mercato immobiliare. Negli ultimi 15 anni, c’è poi stato un forte aumento di nuove abitazioni, ma non si sono fatti i conti con la demografia: “La crescita demografica c’è stata fino al 2016 permettendo di assorbire l’offerta di abitazioni. L’improvviso rovesciamento di tendenza demografica ha preso alla sprovvista un po’ tutti, in particolare gli impresari attivi nel comparto abitativo”. 

Una reazione c’è stata: un leggero calo dell’offerta di abitazioni negli ultimi anni. “Malgrado la recente riduzione, sia pur modesta, dell’offerta di abitazioni, il numero degli alloggi vuoti e il relativo tasso ha continuato a salire negli ultimi 3 anni. Negli anni ’70 la situazione era ben più grave. Il tasso di abitazioni vuote superava il 4,5%. Oggi è quasi di due punti percentuali inferiore (2,71%). Ciononostante, la situazione sembra destinata a peggiorare, infatti la percentuale di sfitto è superiore a quella registrata durante la crisi degli anni ’90”. 

Chiasso e Mendrisio messi peggio di tutti 

Quale impatto avrà il calo demografico e quale città o regione ne pagherà lo scotto è tutto da scoprire. Intanto, come si osserva dall’analisi grafica di Venturelli, ci sono regioni più colpite di altre (anche se i dati non sempre sono paragonabili perché i criteri di sfitto e occupato possono variare da comune in comune).  Il Luganese, motore economico del Cantone, perde da qualche anno residenti a favore del Bellinzonese, unica regione a non avere registrato un calo recente della popolazione. “Eppure il Bellinzonese, sia come città (3,6%) sia come distretto (3,2%), ha un tasso di sfitto superiore (vedi grafica) a Lugano (3,2%) e analogo a quello di Locarno (3,6%).  È possibile che le aspettative di sviluppo per questo territorio, legate ad AlpTransit, siano state eccessive? Solo il tempo ce lo dirà”.

Dall’analisi di Venturelli emerge poi che Chiasso e Mendrisio, ma anche molti comuni del Mendrisiotto, primeggiano per numero di abitazioni vuote. “Probabilmente il fatto di essere in prossimità della frontiera gioca un ruolo importante”. Come vediamo dalla lista dei comuni selezionati perché toccati maggiormente dal problema, nel distretto di Lugano, malgrado complessivamente lo sfitto sia relativamente contenuto, numerosi comuni registrano percentuali elevate, in zone ben precise, come la Collina D’Oro. Mentre nei distretti di Locarno e Bellinzona la situazione risulta più omogenea. Infine nel distretto di Leventina, Bodio registra un tasso piuttosto elevato (6,7%). “Sicuramente il calo demografico è responsabile di una parte del problema, ma la situazione è ben più complessa e articolata. Sembrerebbe che non vi sia più una relazione diretta tra il mercato abitativo e la domanda di abitazioni. Già in passato ci sono stati periodi di crisi del mercato immobiliare, ma si è sempre riusciti a risollevarsi e a rispondere adeguatamente alle esigenze”, conclude. 

L'esperto

‘Il Ticino deve ritrovare l'appeal come luogo di business’

La popolazione in Ticino ma soprattutto a Lugano, scende di anno in anno, lo sfitto residenziale cresce. Non è certo un buon segno ma il mattone rimane comunque un investimento vantaggioso, grazie ai tassi bassi. Di conseguenza l’offerta di appartamenti continua ad aumentare. Poca domanda e tanta offerta, peraltro spesso di oggetti a lungo trascurati e da risanare. Ma con la crisi ci saranno soldi da investire? E quale impatto avranno tecnologia e digitalizzazione sul modo di vivere, di lavorare: avremo meno bisogno degli uffici? Il momento non è facile, “il Ticino deve ritrovare il suo smalto come luogo per fare business, sfruttando la sua centralità tra Milano e Zurigo”, spiega Fabio Guerra direttore della Wüest Partner di Lugano, società esperta di consulenza e analisi immobiliare per i grossi investitori.

Lo sfitto avanza, una tendenza che preoccupa il settore?

Effettivamente cresce lo sfitto nel residenziale, un trend iniziato nel 2015 che si è manifestato inizialmente nel segmento del lusso. Le attuali cifre (in Ticino siamo attorno al 3,4%, nel 2015 era allo 0,8% secondo l'Ufs) non lasciano sperare in un rientro veloce, anche perché il boom demografico si è esaurito da qualche anno. Inoltre gran parte del parco immobiliare residenziale, costruito sull’onda del boom economico, è ormai vetusto. Gli immobili realizzati prima del 1990 rappresentano il 70% del mercato, e in molti casi hanno finora conosciuto solo interventi minimi. La grande sfida è legata al loro risanamento, in un contesto di domanda debole. C’è molto lavoro da fare. Bellinzona ha un ruolo più centrale e prospettive interessanti, anche grazie ai nuovi collegamenti ferroviari ed offre molti appartamenti nuovi, con un ottimo rapporto qualità-prezzo. Speriamo che Lugano, confrontata con un calo demografico e parecchio sfitto sul parco immobiliare vetusto, torni ad essere il motore del cantone.

Sappiamo che non ha la bacchetta magica, ma come si può ridurre lo sfitto?

Questa fase è valutata con una certa diffidenza dagli investitori perché ormai sono parecchi anni che si costruisce più di quanto il mercato sia in grado di assorbire. Oltre a ciò le prospettive sono incerte perché si fatica a capire quale ruolo economico potranno avere le regioni urbane del Ticino nel contesto internazionale tra Milano e Zurigo. C’è già stata una fase difficile negli anni 90 quando l’attività edile ha superato abbondantemente la domanda. Bisogna dire che l’evoluzione del mercato immobiliare - in particolare in una regione di frontiera come il Ticino - è volatile con fasi anche molto positive e fasi negative. Basti pensare che fino solo fino a pochi anni fa Paradiso era indicata da alcuni come la Monte Carlo della Svizzera ed ora Lugano, il motore del Ticino, accumula sfitto e vede diminuire la popolazione. Ciò non significa che in prospettiva il mercato ticinese non possa offrire opportunità.

Ci sono segnali positivi?

Certo, vediamo crescere ad esempio la domanda di residenze secondarie e la vendita di case di vacanza soprattutto nelle regioni turistiche. Il contesto è favorevole, i tassi sono bassi, la domanda interna è forte, gli acquirenti sono soprattutto svizzero tedeschi. Il problema spesso è la forte discordanza tra le attese di chi cerca e le aspettative di chi vende: i proprietari hanno acquistato le residenze secondarie anni fa senza fare grossi investimenti, mentre i giovani acquirenti hanno altri target, target, sia in termini di location e accessibilità, sia in termini di tipologia e standard.

La crisi pandemica avrà un ulteriore impatto sul mercato immobiliare?

La pandemia non è la causa di tutti i problemi, semmai ha evidenziato e portato a maturità situazioni già critiche. La stagnazione demografica, l’aumento degli sfitti, la riduzione delle superfici delle attività finanziarie, la pressione sui fatturati di negozi e ristorazione solo per fare alcuni esempi erano tendenze già ben presenti prima pandemia.

Digitalizzazione, telelavoro, shopping online… potrebbero svuotare altri spazi amministrativi o commerciali o cambiare il modo di viverli?

A livello di uffici c’è un’abbondante offerta di spazi che non risponde alle esigenze attuali. Telelavoro e digitalizzazione aprono certamente prospettive nuove, tutte da esplorare, ma non penso che l’ufficio sparirà. Il posto di lavoro rimane un luogo importante di scambio e interazione professionale e sociale. Con ogni probabilità crescerà la domanda per nuove tipologie. 

L’impatto della trasversale alpina c’è stato, ci sarà?

C’erano grosse aspettative che sono state un poco disattese. Ci si attendeva un forte interesse per il Ticino come location per fare business, per la sua nuova centralità sull’asse Nord-Sud. Invece abbiamo assistito negli ultimi anni al trasferimento di alcune attività in altre regioni, ad esempio in ambito finanziario, alcune attività sono state centralizzate a Zurigo. Se si vorrà veder risalire i residenti, bisogna ridare appeal al Ticino come centro per fare business e impresa di qualità, le premesse anche grazie alla centralità della regione ci sono tutte.

Che cosa consiglia a chi vuole investire nel mattone?

Di approcciare l’immobiliare con entusiasmo, ma di farlo anche con la dovuta attenzione, non alla cieca. L’immobiliare non è ricetta universale e tantomeno un investimento passivo: soprattutto nel contesto attuale è necessaria una valutazione oggettiva di rischi e opportunità.